Informativo Esquematizado do STJ

Clique na imagem para ver todos os Informativos Esquematizados do STJ

Informativo esquematizado do STJ Informativo esquematizado do STJ

Informativo Esquematizado do STF

Clique na imagem para ver todos os Informativos Esquematizados do STF

Informativo esquematizado do STF Informativo esquematizado do STF

Novidades Legislativas

Clique na imagem para ver as últimas novidades legislativas

Informativo esquematizado do STF Informativo esquematizado do STF

terça-feira, 7 de julho de 2015

Para fins do art. 108 do CC, deve-se adotar o preço dado pelas partes no contrato ou o valor calculado pelo Fisco?



Olá amigos do Dizer o Direito,

O tema abaixo tem grande relevância prática e será cobrado na sua prova.

Muita atenção para aqueles que fazem concursos de Cartório!!!

Imagine a seguinte situação hipotética:
João, por meio um contrato particular de compra e venda, alienou sua casa para Pedro.
No contrato de compra e venda uma das partes se obriga a transferir o domínio (propriedade) de uma coisa para outra pessoa e esta, em troca, se compromete a pagar o preço em dinheiro (art. 481 do CC).

O fato de ter sido celebrado o contrato de compra e venda já é suficiente para transferir a propriedade do bem imóvel?
NÃO. No Brasil, adota-se o sistema romano, segundo o qual o contrato de compra e venda, por si só, não transfere a propriedade da coisa. O contrato de compra e venda apenas gera no vendedor a obrigação de fazer a transferência da propriedade.

E como é feita a transferência da propriedade?
A transferência da propriedade depende:
• No caso de bem móvel: da tradição (entrega). Com a entrega da coisa móvel, a propriedade se transfere para o comprador.
• No caso de bem imóvel: a transferência da propriedade depende do registro do título aquisitivo (contrato) no Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, em nosso exemplo, mesmo depois de ter sido feito o contrato, Pedro ainda não é o proprietário da casa. Para que haja a transferência da propriedade para o comprador, ou seja, para que Pedro se torne o proprietário, será indispensável levar o título aquisitivo (contrato) até o cartório de Registro de Imóveis para que lá ele seja registrado.

Forma do contrato de compra e venda. A compra e venda de bens IMÓVEIS pode ser feita por meio de contrato particular ou é necessária escritura pública?
• Em regra: é necessária escritura pública (art. 108 do CC).
• Exceção: a compra e venda pode ser feita por contrato particular (ou seja, sem escritura pública) se o valor do bem imóvel alienado for inferior a 30 salários-mínimos.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

O objetivo do legislador, ao prever essa parte final do art. 108, foi o de possibilitar transações imobiliárias sem muito custo às partes de baixa renda.

Voltando ao nosso exemplo:
João, por meio um contrato particular de compra e venda, alienou sua casa para Pedro.
A cláusula do preço dizia que o imóvel vendido custava “XX” reais, o que era equivalente a 29 salários mínimos da época.
Na semana seguinte, Pedro foi até o Cartório de Registro de Imóveis registrar o contrato, a fim de “passar” a casa para o seu nome.
O Oficial do Registro de Imóveis não aceitou fazer o registro e suscitou dúvida, afirmando que a venda da referida casa tinha que ter sido feita por meio de escritura pública.
O argumento do Registrador foi o de que o Fisco fez a avaliação do imóvel, para fins de cobrança do imposto, e calculou seu preço como sendo “YY”, equivalente a 50 salários mínimos.
Em outras palavras, no contrato as partes deram um preço inferior a 30 salários mínimos, mas a avaliação do Fisco aponta que o valor é acima disso.

Para fins do art. 108 do CC, deve-se adotar o preço dado pelas partes ou o valor calculado pelo Fisco?
O valor calculado pelo Fisco.
O art. 108 do CC fala em valor do imóvel (e não em preço do negócio). Assim, havendo disparidade entre ambos, é o valor do imóvel calculado pelo Fisco que deve ser levado em conta para verificar se será necessária ou não a elaboração da escritura pública.
A avaliação feita pela Fazenda Pública para fins de apuração do valor venal do imóvel é baseada em critérios objetivos, previstos em lei, os quais admitem aos interessados o conhecimento das circunstâncias consideradas na formação do quantum atribuído ao bem. Logo, trata-se de um critério objetivo e público.

Evitar fraudes
Segundo entendeu o STJ, ao adotar o valor do imóvel calculado pelo Fisco, evita-se possíveis fraudes. Isso porque as partes poderiam inserir no contrato um preço para o imóvel bem abaixo do real apenas para fugir da obrigatoriedade da escritura pública, desvirtuando, totalmente, o espírito e a finalidade da lei, com a exclusiva finalidade de burlar o fisco e não recolher os tributos e emolumentos devidos.

Cuidado com o enunciado 289 do CJF
Existe um enunciado da Jornada de Direito Civil do CJF em sentido contrário ao que foi decidido pelo STJ. Confira:
Enunciado 289: O valor de 30 salários mínimos a que se refere o art. 108 do Código Civil brasileiro, ao dispor este sobre a forma pública ou particular dos negócios jurídicos que envolvam bens imóveis, é o atribuído pelas partes contratantes, e não qualquer outro valor arbitrado pela Administração Pública com finalidade exclusivamente tributária.

O presente enunciado foi proposto pelo grande doutrinador Sílvio de Salvo Venosa, mas encontra-se superado pelo entendimento do STJ. Assim, em provas de concurso ou mesmo na prática forense, não se deve adotar o enunciado, mas sim a decisão do STJ.

Caso concreto
Assim, no caso concreto, o Oficial de Registro de Imóveis estava com a razão ao fazer a exigência da escritura pública. Logo, João e Pedro, antes de fazer o registro, terão que procurar um Tabelionato de Notas e fazer uma escritura pública de compra e venda da casa. De posse dessa escritura, eles irão procurar o Registro de Imóveis para efetuar a transferência.

Resumindo:
A compra e venda de bens IMÓVEIS pode ser feita por meio de contrato particular ou é necessária escritura pública?
• Em regra: é necessária escritura pública (art. 108 do CC).
• Exceção: a compra e venda pode ser feita por contrato particular (ou seja, sem escritura pública) se o valor do bem imóvel alienado for inferior a 30 salários-mínimos.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Para fins do art. 108, deve-se adotar o preço dado pelas partes ou o valor calculado pelo Fisco?
O valor calculado pelo Fisco. O art. 108 do CC fala em valor do imóvel (e não em preço do negócio). Assim, havendo disparidade entre ambos, é o valor do imóvel calculado pelo Fisco que deve ser levado em conta para verificar se será necessária ou não a elaboração da escritura pública.  A avaliação feita pela Fazenda Pública para fins de apuração do valor venal do imóvel é baseada em critérios objetivos, previstos em lei, os quais admitem aos interessados o conhecimento das circunstâncias consideradas na formação do quantum atribuído ao bem. Logo, trata-se de um critério objetivo e público que evita a ocorrência de fraudes.
Obs: está superado o Enunciado 289 das Jornadas de Direito Civil do CJF.
STJ. 4ª Turma. REsp 1.099.480-MG, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 2/12/2014 (Info 562).



Print Friendly and PDF