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quinta-feira, 26 de novembro de 2015

Noções gerais sobre o compromisso de compra e venda



O que é um compromisso de compra e venda?
A promessa de compra e venda (ou compromisso de compra e venda) é...
- uma espécie de contrato preliminar
- por meio do qual uma pessoa (promitente vendedor) se compromete a vender o seu bem
- ao promissário comprador após este pagar integralmente o preço que foi ajustado.

Trata-se de um contrato preliminar porque após o promitente comprador pagar integralmente o preço, as partes ainda irão celebrar um outro contrato, qual seja, de compra e venda.

Obs: alguns autores, como Nelson Rosenvald, diferenciam as expressões compromisso e promessa de compra e venda. Para a maioria da doutrina e da jurisprudência, contudo, são terminologias sinônimas.

Obrigações assumidas pelas partes
O promissário comprador assume uma obrigação de dar, consistente no pagamento do preço combinado (normalmente de forma parcelada).
O promitente vendedor, por sua vez, assume uma obrigação de fazer, qual seja, assinar e outorgar escritura pública de compra e venda em favor do promissário comprador após este pagar integralmente o preço.

Forma
A promessa de compra e venda pode ser celebrada por instrumento público ou particular (art. 1.417 do CC).
O contrato principal (compra e venda) que será assinado após o pagamento integral do preço, se envolver bem imóvel de valor superior a 30 salários mínimos, deverá ser feito por escritura pública (art. 108 do CC).

A promessa de compra e venda precisa ser registrada em cartório para ser válida?
NÃO. A promessa de compra e venda é válida mesmo sem registro no cartório.
Quando a promessa de compra e venda é registrada em cartório, esse compromisso passa a ter natureza jurídica de direito real à aquisição. Veja o que diz o Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

(...) A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. (...)
(STJ. 4ª Turma. REsp 1185383/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2014)

A importância do registro em cartório está na eficácia da promessa de compra e venda perante terceiros:
• Se a promessa não foi registrada: ela é válida, mas produz efeitos apenas entre as partes.
Ex: João (promitente vendedor) celebra um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel com Pedro (promitente comprador). Esta promessa não é registrada em cartório. João começa a pagar as prestações mensais. Ocorre que João, de forma desonesta, vende à vista o mesmo imóvel para Carlos que, de posse da escritura pública, vai até o cartório e registra o imóvel em seu nome. Pedro, ao descobrir a venda, não poderá pleitear o imóvel de Carlos. Restará a ele ajuizar ação de indenização contra João. Não significa que a promessa de compra e venda era inválida. O problema é que ela, mesmo sendo válida, não produzia efeitos para terceiros. Logo, Pedro não tem direito de sequela porque a promessa de compra e venda, neste caso, não é direito real.

• Se a promessa foi registrada: ela é válida e, além disso, produz efeitos perante terceiros.
Ex: utilizando o mesmo exemplo acima, se a promessa de compra e venda celebrada entre João e Pedro tivesse sido registrada em cartório, Carlos nem teria conseguido registrar o imóvel em seu nome, considerando que haveria essa restrição na matrícula do imóvel. No entanto, ainda que Carlos tivesse conseguido registrar, Pedro poderia ajuizar ação de adjudicação compulsória contra Carlos, desconstituindo esse registro. Isso porque a promessa de compra e venda produz efeitos para terceiros (no caso, Carlos) e a alienação de João para Carlos é ineficaz perante Pedro.
Nesse sentido, confira o art. 1.418 do CC:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Enunciado 253 CJF: O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda.

Irretratável ou retratável
A promessa de compra e venda, em regra, é irretratável.
As partes, contudo, com base na autonomia privada, podem inserir uma cláusula de arrependimento, prevendo a possibilidade de desistirem de continuar o negócio jurídico. Se não previrem cláusula nesse sentido, a promessa será irretratável.

Se o promitente vendedor, mesmo após receber o preço integral combinado, recusar-se a outorgar a escritura pública, o que o promissário comprador poderá fazer?
Poderá ajuizar ação de adjudicação compulsória.
A adjudicação compulsória é a ação proposta pelo promissário comprador contra o promitente vendedor  que se recusa a cumprir sua obrigação de outorgar a escritura definitiva de compra e venda. O autor da ação pede que o juiz prolate uma sentença que supra (substituta) a declaração de vontade do promitente vendedor. Assim, a sentença já irá produzir o mesmo efeito da escritura pública que o promitente vendedor não outorgou, podendo o autor até mesmo fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O pedido formulado na adjudicação compulsória era previsto de forma expressa no art. 466-B do CPC 1973:
CPC 1973
CPC 2015
Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível.
Não há dispositivo no novo CPC que reproduza expressamente a previsão do art. 466-B do CPC 1973. Apesar disso, a parte poderá continuar pedindo ao Judiciário a providência nele prevista com base no art. 501 do CPC 2015:
Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.

O compromisso de compra e venda pode ou não ser registrado no cartório de registro de imóveis. Se a promessa não for registrada no cartório, ainda assim o promissário comprador poderá ajuizar ação de adjudicação compulsória?
SIM. O registro do compromisso de compra e venda não é condição para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória. Mesmo sem o registro, é possível a adjudicação compulsória. Nesse sentido:
Súmula 239-STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).

Vantagem no caso de a promessa ter sido registrada para fins de adjudicação compulsória
Se a promessa estiver registrada no RI, o promissário comprador tem uma vantagem: ele poderá ajuizar a ação de adjudicação compulsória com base em um rito sumário (mais rápido e simples) previsto no art. 25 da Lei nº 6.766/79 e art. 15 do DL nº 58/37. Já se o contrato não estiver registrado, a ação de adjudicação compulsória será proposta como uma ação de conhecimento, de rito ordinário. (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Vol. 5. Salvador : Juspodivm, 2014, p. 840).
Além disso, conforme já explicado acima, se a promessa estiver registrada, a adjudicação compulsória poderá ser proposta inclusive contra terceiros.

Existe um prazo para que o promissário comprador proponha a ação de adjudicação compulsória? Depois de pago integralmente o preço, se o promitente vendedor se recusar a outorgar a escritura pública, qual o prazo que o promissário comprador possui para requerer a adjudicação compulsória?
Não há prazo. O promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel.
STJ. 4ª Turma. REsp 1.216.568-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/9/2015 (Info 570).

Natureza da ação de adjudicação
Por meio da propositura de ação de adjudicação, o juiz profere uma sentença que substitui a vontade do promitente vendedor e tal decisão já valerá como título para o registro da compra no cartório de imóveis.
Assim, verifica-se que a ação de adjudicação compulsória não condena o réu (promitente vendedor) a entregar a escritura. A sentença na adjudicação compulsória não tem natureza condenatória.
O pedido na adjudicação compulsória é para que seja constituída determinada situação jurídica. Logo, a sentença possui natureza constitutiva.
No que tange aos prazos, as ações são divididas da seguinte forma:
·       Ações condenatórias: sujeitam-se a prazos prescricionais;
·       Ações constitutivas: obedecem a prazos decadenciais;
·       Ações declaratórias: não se sujeitam nem à prescrição nem à decadência.

Desse modo, não vamos falar em prazo prescricional para a ação de adjudicação compulsória (porque ela é uma ação constitutiva). Devemos, então, procurar se a lei prevê um prazo decadencial para essa espécie de ação. Ocorre que nem no Código Civil de 1916 nem no de 2002 existe a previsão de um prazo decadencial para a ação de adjudicação compulsória. Vale ressaltar que, quanto aos prazos de decadência, o legislador previu prazos específicos para cada uma das situações que quis regular. Quando não trouxe prazo decadencial para determinada ação, significa que a parte poderá propor a ação a qualquer tempo. Veja o que diz a doutrina:
"(...) os direitos potestativos sem prazo fixado em lei são perpétuos, podendo, desse modo, ser exercidos a qualquer tempo, seja por meio de simples declaração de vontade, seja via ação constitutiva." (CAHALI, Yussef Said. Prescrição e decadência. São Paulo: RT, 2008, p. 76)

Dessa forma, tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo.
STJ. 4ª Turma. REsp 1216568/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 03/09/2015.

Só um alerta: se o promitente comprador não estiver na posse do imóvel, ele tem que ter cuidado para que o possuidor não fique morando lá tempo suficiente para adquiri-lo por usucapião. Se isso acontecer, o promitente comprador perderá seu direito real à aquisição pelo fato de o possuidor ter adquirido outro direito real (o de propriedade).


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