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quarta-feira, 15 de março de 2017

O prazo prescricional para cobrança de cotas condominiais é de 5 anos


Condomínio geral e edilício
Condomínio geral
Diz-se que existe um condomínio geral quando duas ou mais pessoas possuem direito de propriedade em relação a determinado bem (móvel ou imóvel). Este instituto encontra-se disciplinado nos arts. 1.314 a 1.330 do Código Civil. Ex: dois amigos resolvem comprar, em conjunto, uma casa de praia em conjunto. Haverá aí um condomínio geral.

Condomínio edilício
Ocorre o condomínio edilício quando se tem a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma combinada com a copropriedade de outras áreas de um imóvel.
Ex1: prédio residencial com seis andares de apartamentos e dois apartamentos por andar. Tem-se um condomínio edilício, considerando que cada dono do apartamento possui a propriedade exclusiva da sua unidade autônoma (apartamento), e as áreas comuns do edifício (piscina, churrasqueira, quadra de esportes etc.) pertencem a todos os condôminos.
Ex2: prédio comercial com várias salas. Se determinado advogado compra uma das salas para servir como seu escritório, ele terá a propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e a copropriedade sobre as partes comuns (corredores, recepção etc.).
O condomínio edilício é tratado nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil.

Condomínio edilício
Nomenclatura
A expressão “condomínio edilício” é um neologismo criado por Miguel Reale, com inspiração no direito italiano, e quer dizer condomínio resultante de uma edificação.
O condomínio edilício é também chamado de “condomínio em edificações” ou ainda de “condomínio horizontal”.
Vale ressaltar que, apesar de o condomínio edilício ser também chamado de condomínio horizontal, ele pode ser horizontal ou vertical. O condomínio edilício é conhecido como condomínio horizontal por razões históricas, uma vez que, quando surgiu esta forma de propriedade, o condomínio edilício era apenas horizontal. Atualmente, contudo, é muito comum vermos condomínios edilícios verticais.

Condomínio edilício vertical e horizontal
É muito comum a confusão feita entre as expressões condomínio horizontal e vertical.
Normalmente, as pessoas pensam que condomínio vertical são os prédios, uma vez que a construção é para cima (vertical) e que o condomínio horizontal é o conjunto de casas. O critério de distinção, contudo, não é este.
Em verdade, se a parede que separa as unidades for horizontal, então o condomínio é horizontal. Por outro lado, se a parede for para cima, então a edificação será vertical. Logo, em um prédio, os apartamentos são divididos por andares, ou seja, as paredes que dividem os apartamentos são horizontais. Desse modo, no caso de um prédio trata-se de um condomínio horizontal.
Se o condomínio for de casas, como elas estão lado a lado, a parede que as separa é vertical, de modo que se trata de um condomínio vertical.

Despesas condominiais (Cota ou taxa condominial)
Um dos deveres dos condôminos é o de pagar as despesas condominiais, que, na linguagem cotidiana, são chamadas de cotas ou taxas condominiais. Esse dever está previsto no art. 1.336 do CC:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Prazo prescricional
Qual é o prazo prescricional para cobrança de cotas condominiais?
5 anos, contados dos dia seguinte ao vencimento da prestação.
O STJ, sob a sistemática do recurso especial repetitivo, definiu a seguinte tese:
Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.
STJ. 2ª Seção. REsp 1483930-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 23/11/2016 (recurso repetitivo).

Segundo o STJ, a cobrança de cota condominial enquadra-se na previsão do art. 206, § 5º, I do CC-2002:
Art. 206. Prescreve:
§ 5º Em cinco anos:
I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;

O débito decorrente da taxa condominial pode ser considerado uma “dívida líquida”?
As cotas condominiais são líquidas desde o momento em que seu valor é definido na assembleia geral de condôminos.
O próprio CPC/2015 considera que os débitos decorrentes de cotas condominiais são dívidas líquidas, tanto que são considerados como título executivo extrajudicial:
Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:
(...)
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Para se enquadrar no art. 206, § 5º, I, do CC, exige-se que a dívida tenha sido contraída por meio de um instrumento público ou particular?
NÃO. O art. 206, § 5º, I, do CC/02 exige apenas que a dívida seja líquida e que ela esteja demonstrada (documentada) em um instrumento público ou particular. Não é necessário que a dívida tenha sido contraída em um desses instrumentos.

Ok. A cota condominial é uma dívida líquida. Mas ela é constante de instrumento público ou particular como exige o art. 206, § 5º, I, do CC?
SIM. A taxa condominial decorre da lei (art. 1.336, I, do CC), mas além disso ela é previamente decidida e seu valor definido em assembleia geral. A ata dessa assembleia (instrumento particular) deverá instruir a petição inicial da execução para comprovação do débito cobrado. Logo, esta dívida líquida está sim documentada em um instrumento particular.

CC-1916
A título de curiosidade, no Código Civil de 1916, o prazo prescricional para a cobrança de taxa condominial era de 20 anos (art. 177).




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