Imagine a seguinte situação
hipotética:
O Condomínio Edifício Vista do
Sol é um prédio comercial localizado no Recife/PE.
Entre os diversos proprietários
de salas no edifício, está a União, que adquiriu algumas unidades para instalar
repartições públicas federais.
Como qualquer condômino, a União
tem o dever de pagar mensalmente as quotas condominiais, valores destinados a
custear despesas comuns do prédio, como água, luz das áreas comuns, salário de
funcionários, manutenção de elevadores etc.
Ocorre que a União ficou
inadimplente. Durante vários meses, não pagou as quotas condominiais devidas.
A convenção de condomínio do
Vista do Sol prevê que o condômino inadimplente deve pagar multa de 2% e juros
de mora de 1% ao mês sobre os valores em atraso.
Diante da inadimplência, o
Condomínio ajuizou ação de cobrança contra a União na Justiça Federal, pedindo
o pagamento das quotas vencidas com os acréscimos previstos na convenção
condominial.
A União se defendeu com dois
argumentos:
1) sustentou que, por ser Fazenda Pública, os juros de mora
deveriam seguir uma regra especial prevista no art. 1º-F da Lei nº 9.494/97.
Esse dispositivo determina que, nas condenações contra a Fazenda Pública, devem
ser aplicados apenas os índices da caderneta de poupança (que são bem menores
do que os juros de 1% ao mês previstos na convenção condominial):
Art. 1º-F. Nas condenações impostas à Fazenda Pública,
independentemente de sua natureza e para fins de atualização monetária,
remuneração do capital e compensação da mora, haverá a incidência uma única
vez, até o efetivo pagamento, dos índices oficiais de remuneração básica e
juros aplicados à caderneta de poupança.
2) o débito não estaria
regularmente constituído, pois o condomínio não teria juntado aos autos as atas
das assembleias condominiais que aprovaram as despesas cobradas.
Após tramitar pelas
instâncias ordinárias, a controvérsia chegou até o STJ. O STJ concordou com os
argumentos da União?
NÃO.
O STJ afirmou que, nas relações
condominiais, a Fazenda Pública se equipara a qualquer condômino particular.
Logo, deve se submeter aos encargos de mora previstos na convenção condominial,
e não ao regime especial do art. 1º-F da Lei nº 9.494/97.
Vamos entender.
A Administração Pública e
os contratos de direito privado
A Administração Pública pode
celebrar dois tipos de contratos: contratos administrativos e contratos de
direito privado.
Nos contratos administrativos, o
Poder Público atua com supremacia sobre o particular. São os contratos regidos
pela Lei de Licitações, nos quais a Administração possui prerrogativas
especiais, como a possibilidade de alterar unilateralmente o contrato ou
rescindi-lo por interesse público.
Nos contratos de direito privado,
a Administração se coloca no mesmo nível do particular. É o que ocorre quando o
Poder Público aluga um imóvel, compra um bem em uma loja ou adquire uma unidade
em condomínio edilício. Nesses casos, não há supremacia estatal. A
Administração atua como qualquer pessoa comum.
O art. 1º-F da Lei nº
9.494/97
A União sustentou que os juros de
mora deveriam seguir o art. 1º-F da Lei nº 9.494/97.
Esse dispositivo foi criado para
padronizar os encargos de mora nas condenações judiciais contra a Fazenda
Pública, conferindo previsibilidade orçamentária ao Poder Público.
Contudo, essa norma se aplica às
relações de direito público, como as relações com servidores públicos,
contratos administrativos, questões tributárias e previdenciárias. Assim, o
art. 1º-F foi pensado para situações em que a Administração atua exercendo seu
poder de autoridade, e não para quando ela age como um particular comum.
A relação condominial é de
natureza privada
Quando a União adquire uma sala
comercial em um edifício, ela se torna condômina como qualquer outra pessoa. A
partir desse momento, passa a se submeter às regras do Código Civil e da
convenção condominial.
O art. 1.336 do Código Civil estabelece os deveres dos
condôminos:
Art. 1.336. São deveres do
condômino:
I - contribuir para as despesas
do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em
contrário na convenção;
(...)
§ 1º O condômino que não pagar a
sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não
sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre
o débito.
Perceba que a própria lei remete
aos juros moratórios convencionados, ou seja, aqueles previstos na convenção de
condomínio. É a convenção condominial que define as regras para todos os
condôminos, inclusive para a Fazenda Pública, quando esta ocupa essa posição.
Isonomia entre os
condôminos
Se a União pudesse pagar juros
menores do que os demais condôminos simplesmente por ser Fazenda Pública,
haveria um tratamento privilegiado injustificado.
Quando o Poder Público realiza um
negócio comum de direito privado, sujeita-se aos termos aplicáveis aos demais
condôminos. Não seria razoável que a União, ao comprar um imóvel em condomínio,
pudesse invocar regras mais favoráveis que não se aplicam aos demais
proprietários.
A questão da constituição
do débito condominial
A União também alegou que o
débito não estaria regularmente constituído porque o condomínio não apresentou
as atas das assembleias que aprovaram as despesas.
Esse argumento também foi
rejeitado pelo STJ.
A quota condominial é uma
obrigação propter rem. Em palavras mais simples: a obrigação de pagar o
condomínio está vinculada à propriedade do imóvel. Quem é dono, paga. Não há
necessidade de enviar as atas de assembleia junto com os boletos para que o
débito seja exigível.
Além disso, a mora nas obrigações condominiais é ex re,
ou seja, decorre automaticamente do vencimento. O art. 397 do Código Civil
dispõe:
Art. 397. O inadimplemento da
obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora
o devedor.
Isso significa que o simples não
pagamento da quota no vencimento já constitui o devedor em mora,
independentemente de qualquer notificação ou apresentação de documentos
adicionais.
Em suma:
A Fazenda Pública, ao realizar um negócio de direito
privado, na qual aceita os termos de uma convenção condominial, sujeita-se aos
encargos de mora previstos no respectivo instrumento, em observância ao
princípio pacta sunt servanda; e não ao disposto no art. 1º-F da Lei n.
9.494/1997.
STJ. 1ª
Turma. REsp 2.214.098-PE, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 22/9/2025 (Info 29
- Edição Extraordinária).
