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segunda-feira, 13 de abril de 2015

De quem é a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem: do vendedor ou do comprador?


Imagine a seguinte situação adaptada:
A empresa “X” procurou João, corretor de imóveis, porque desejava comprar um terreno para ali instalar sua sede.
João conseguiu identificar que a empresa “Y” tinha um imóvel com as características que a empresa “X” necessitada.
Assim, a empresa “Y” vendeu o terreno para a empresa “X”, negócio facilitado pelo corretor que localizou o imóvel objeto da transação.
Até aí, estava tudo bem. O problema aconteceu no momento em que o corretor foi receber sua comissão pela venda do imóvel. João foi descuidado e não fez um contrato escrito com nenhuma das partes, o que gerou um impasse sobre quem seria o responsável pelo pagamento e o valor da comissão.
João procurou inicialmente a empresa “X” (compradora) e esta disse que a comissão deve ser paga pela empresa vendedora. Ao se dirigir a empresa “Y”, esta respondeu a João que a responsabilidade pelo pagamento é de quem contratou os serviços do corretor, ou seja, da empresa “X”.
Não sabendo mais o que fazer, o corretor ajuizou ação de cobrança de comissão de corretagem contra ambas as empresas.
Sobre a situação acima, vejamos as seguintes perguntas e respostas:

O que é um contrato de corretagem?
Pelo contrato de corretagem, o corretor obriga-se a obter para uma pessoa que o contrata (denominada “cliente” ou “comitente”) um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
O contrato de corretagem está previsto, de forma genérica, nos arts. 722 a 729 do CC.
Quando se fala neste contrato, normalmente as pessoas só se lembram da corretagem de imóveis. No entanto, existem outras espécies de corretagem, como é o caso do corretor de ações na Bolsa de Valores ou o corretor de mercadorias (bens móveis).
No caso do corretor de imóveis, a profissão está regulamentada pela Lei n.° 6.530/78 e pelo Decreto n.° 81.871/78, sendo necessário que a pessoa esteja inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

Mesmo não tendo havido contrato escrito, pode-se dizer que foi celebrado contrato de corretagem entre o corretor e a empresa “X”?
SIM. O contrato de corretagem é classificado como informal, não precisando ser escrito. Logo, a jurisprudência admite que o contrato de corretagem seja verbal, desde que haja prova inequívoca da existência do pacto.

No caso concreto, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é de qual das duas empresas?
Da empresa “X”, ou seja, daquele que efetivamente contratou o corretor.
Veja como funciona o sistema de responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem:
• Regra: a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor (não importa se é o comprador ou o vendedor).
• Exceção: o contrato firmado entre as partes e o corretor poderá dispor em sentido contrário, ou seja, poderá prever que comprador e vendedor irão dividir o pagamento, que só o vendedor irá pagar etc.

No mercado imobiliário, há hipóteses em que o proprietário é que está buscando um corretor para vender seu imóvel. Em outras situações ocorre o contrário, ou seja, a pessoa procura um corretor para comprar um imóvel. A depender do caso, quem procurou o corretor (vendedor ou comprador) é quem deverá pagar a comissão.

E qual valor será pago a João? Nos casos em que não houve contrato prevendo o percentual da comissão de corretagem, como será calculado esse valor?
A solução para esses casos é dada pelo art. 724 do Código Civil:
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Não há lei estipulando o valor da comissão de corretagem na venda de imóveis. Aplica-se, portanto, os usos e costumes. No dia-a-dia imobiliário, não havendo previsão contratual, deverá ser pago ao corretor 6% sobre o valor do imóvel urbano vendido, conforme prevê a tabela do CRECI.

Importante. Não confundir com o encargo relacionado com outras despesas (art. 490 do CC).
Despesas feitas com a escritura e registro do bem imóvel vendido: são de responsabilidade do COMPRADOR, salvo estipulação contratual em contrário.
Despesas para a tradição (entrega) do bem móvel: são de responsabilidade do VENDEDOR, salvo estipulação contratual em contrário.

RESUMINDO:
Contrato de corretagem é o ajuste por meio do qual o corretor obriga-se a obter para uma pessoa que o contrata ( “cliente” ou “comitente”) um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (art. 722 do CC).
O contrato de corretagem é informal, não precisando ser escrito (pode ser verbal).
De quem é a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem: do vendedor ou do comprador?
• Regra: a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor (não importa se é o comprador ou o vendedor).
• Exceção: o contrato firmado entre as partes e o corretor poderá dispor em sentido contrário, ou seja, poderá prever que comprador e vendedor irão dividir o pagamento, que só o vendedor irá pagar etc.
A remuneração do corretor, se não foi fixada no contrato nem na lei, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. No dia-a-dia imobiliário, não havendo previsão contratual, deverá ser pago ao corretor 6% sobre o valor do imóvel urbano vendido.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.288.450-AM, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 24/2/2015 (Info 556).



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