segunda-feira, 13 de abril de 2015
De quem é a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem: do vendedor ou do comprador?
Imagine a seguinte situação adaptada:
A empresa “X” procurou João, corretor
de imóveis, porque desejava comprar um terreno para ali instalar sua sede.
João conseguiu identificar que a
empresa “Y” tinha um imóvel com as características que a empresa “X”
necessitada.
Assim, a empresa “Y” vendeu o
terreno para a empresa “X”, negócio facilitado pelo corretor que localizou o
imóvel objeto da transação.
Até aí, estava tudo bem. O
problema aconteceu no momento em que o corretor foi receber sua comissão pela
venda do imóvel. João foi descuidado e não fez um contrato escrito com nenhuma
das partes, o que gerou um impasse sobre quem seria o responsável pelo
pagamento e o valor da comissão.
João procurou inicialmente a empresa
“X” (compradora) e esta disse que a comissão deve ser paga pela empresa
vendedora. Ao se dirigir a empresa “Y”, esta respondeu a João que a
responsabilidade pelo pagamento é de quem contratou os serviços do corretor, ou
seja, da empresa “X”.
Não sabendo mais o que fazer, o
corretor ajuizou ação de cobrança de comissão de corretagem contra ambas as
empresas.
Sobre a situação acima, vejamos
as seguintes perguntas e respostas:
O que é um contrato de
corretagem?
Pelo contrato de corretagem, o corretor
obriga-se a obter para uma pessoa que o contrata (denominada “cliente” ou
“comitente”) um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
O contrato de corretagem está
previsto, de forma genérica, nos arts. 722 a 729 do CC.
Quando se fala neste contrato,
normalmente as pessoas só se lembram da corretagem de imóveis. No entanto, existem
outras espécies de corretagem, como é o caso do corretor de ações na Bolsa de
Valores ou o corretor de mercadorias (bens móveis).
No
caso do corretor de imóveis, a profissão está regulamentada pela Lei n.° 6.530/78 e pelo Decreto n.° 81.871/78, sendo necessário que a pessoa esteja
inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).
Mesmo não tendo havido contrato escrito,
pode-se dizer que foi celebrado contrato de corretagem entre o corretor e a
empresa “X”?
SIM. O contrato de corretagem é
classificado como informal, não precisando ser escrito. Logo, a jurisprudência
admite que o contrato de corretagem seja verbal, desde que haja prova inequívoca
da existência do pacto.
No
caso concreto, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é de
qual das duas empresas?
Da empresa “X”,
ou seja, daquele que efetivamente contratou o corretor.
Veja como
funciona o sistema de responsabilidade pelo pagamento da comissão de
corretagem:
• Regra: a
obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata
o corretor (não importa se é o comprador ou o vendedor).
• Exceção: o
contrato firmado entre as partes e o corretor poderá dispor em sentido contrário,
ou seja, poderá prever que comprador e vendedor irão dividir o pagamento, que
só o vendedor irá pagar etc.
No mercado imobiliário, há
hipóteses em que o proprietário é que está buscando um corretor para vender
seu imóvel. Em outras situações ocorre o contrário, ou seja, a pessoa procura
um corretor para comprar um imóvel. A depender do caso, quem procurou o
corretor (vendedor ou comprador) é quem deverá pagar a comissão.
E qual valor será pago a João?
Nos casos em que não houve contrato prevendo o percentual da comissão de
corretagem, como será calculado esse valor?
A solução para esses casos é dada
pelo art. 724 do Código Civil:
Art. 724. A remuneração do
corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será
arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Não há lei estipulando o valor da
comissão de corretagem na venda de imóveis. Aplica-se, portanto, os usos e
costumes. No dia-a-dia imobiliário, não havendo previsão contratual, deverá ser
pago ao corretor 6% sobre o valor do imóvel urbano vendido, conforme prevê a tabela
do CRECI.
Importante. Não confundir com o encargo relacionado
com outras despesas (art. 490 do CC).
• Despesas feitas com a escritura e registro do bem imóvel vendido: são
de responsabilidade do COMPRADOR, salvo estipulação contratual em contrário.
• Despesas para a tradição (entrega) do bem móvel: são de
responsabilidade do VENDEDOR, salvo estipulação contratual em contrário.
RESUMINDO:
Contrato
de corretagem é o ajuste por meio do qual o corretor obriga-se a obter para uma
pessoa que o contrata ( “cliente” ou “comitente”) um ou mais negócios, conforme
as instruções recebidas (art. 722 do CC).
O
contrato de corretagem é informal, não precisando ser escrito (pode ser
verbal).
De
quem é a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem: do vendedor
ou do comprador?
•
Regra: a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente
contrata o corretor (não importa se é o comprador ou o vendedor).
•
Exceção: o contrato firmado entre as partes e o corretor poderá dispor em
sentido contrário, ou seja, poderá prever que comprador e vendedor irão dividir
o pagamento, que só o vendedor irá pagar etc.
A
remuneração do corretor, se não foi fixada no contrato nem na lei, será arbitrada
segundo a natureza do negócio e os usos locais. No dia-a-dia imobiliário, não
havendo previsão contratual, deverá ser pago ao corretor 6% sobre o valor do
imóvel urbano vendido.
STJ.
3ª Turma. REsp 1.288.450-AM, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em
24/2/2015 (Info 556).
