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terça-feira, 3 de novembro de 2015

Alteração de fachada de apartamento sem autorização da totalidade dos condôminos



Imagine a seguinte situação adaptada:
João, morador do apartamento 1502, do edifício "XXX", alterou a fachada de seu apartamento, substituindo a esquadria original, que tinha a cor preta, por outro modelo de cor branca.
Diante disso, o condomínio ajuizou ação ordinária pedindo o desfazimento da alteração e a restauração das esquadrias originais.
João defendeu-se afirmando que a alteração por ele realizada não pode ser vista do térreo, mas apenas pelos moradores dos prédios vizinhos. Assim, por essa razão, considerando que não houve prejuízo ou diminuição do valor dos demais imóveis do condomínio, não haveria motivo, na sua visão, para o desfazimento da alteração.

A tese de João está correta?
NÃO. O condômino não pode, sem a anuência de todos os condôminos, alterar a cor das esquadrias externas de seu apartamento para padrão distinto do empregado no restante da fachada do edifício, ainda que a modificação esteja posicionada em recuo, não acarrete prejuízo direto ao valor dos demais imóveis e não possa ser vista do térreo, mas apenas de andares correspondentes de prédios vizinhos.

O legislador, tanto no Código Civil como na Lei nº 4.591/64 (Lei dos Condomínios) proibiu expressamente alterações da cor da fachada. Confira:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação;
(...)
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos

O argumento de que a alteração seria possível porque a mudança é pouco visível da rua não pode ser aceita porque a lei não faz essa exceção. Além disso, a lei também não exige que haja prejuízo direto no valor dos apartamentos dos demais moradores do condomínio. A lei simplesmente proíbe alterações na fachada.

Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo. Assim, isoladamente, no caso concreto, a alteração pode não afetar diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, mas deve-se ponderar que se cada proprietário de unidade superior resolver personalizar sua fachada, alterando as cores das esquadrias, isso irá gerar a quebra da unidade arquitetônica, com a inevitável desvalorização do condomínio.

Em síntese:
O condômino não pode, sem a anuência de todos os condôminos, alterar a cor das esquadrias externas de seu apartamento para padrão distinto do empregado no restante da fachada do edifício, ainda que a modificação esteja posicionada em recuo, não acarrete prejuízo direto ao valor dos demais imóveis e não possa ser vista do térreo, mas apenas de andares correspondentes de prédios vizinhos.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.483.733-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 25/8/2015 (Info 568).



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