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quinta-feira, 5 de abril de 2012

Lei 12.607/2012 altera o Código Civil - entenda a mudança



Foi publicada hoje uma lei que altera o Código Civil de 2002.

Vamos conhecer um pouco mais sobre ela?

LEI Nº 12.607, DE 4 DE ABRIL DE 2012

Sobre o que trata esta Lei:
Altera o § 1º do art. 1.331 do Código Civil para proibir a venda ou aluguel de vagas em garagem a pessoas estranhas ao condomínio edilício, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Antes de verificarmos a redação da nova Lei, vejamos algumas noções sobre o condomínio edilício

Conceito: Ocorre o condomínio edilício quando se tem a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma combinada com a copropriedade de outras áreas de um imóvel.

Exemplo 1: prédio residencial com 6 andares de apartamentos e 2 apartamentos por andar. Tem-se um condomínio edilício considerando que cada dono do apartamento possui a propriedade exclusiva da sua unidade autônoma (apartamento) e as áreas comuns do edifício (piscina, churrasqueira, quadra de esportes etc.) pertencem a todos os condôminos.

Exemplo 2: prédio comercial com várias salas. Se determinado advogado compra uma das salas para servir como seu escritório, ele terá a propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e a copropriedade sobre as partes comuns (corredores, recepção etc.).

Nomenclatura:
A expressão “condomínio edilício” é um neologismo criado por Miguel Reale, com inspiração no direito italiano, e quer dizer condomínio resultante de uma edificação.
O condomínio edilício é também chamado de “condomínio em edificações” ou ainda de “condomínio horizontal”.
Vale ressaltar que, apesar de o condomínio edilício ser também chamado de condomínio horizontal, ele pode ser horizontal ou vertical. O condomínio edilício é conhecido como condomínio horizontal por razões históricas uma vez que, quando surgiu esta forma de propriedade, o condomínio edilício era apenas horizontal. Atualmente, contudo, é muito comum vermos condomínios edilícios verticais.

Condomínio horizontal e vertical:
É muito comum a confusão feita entre as expressões condomínio horizontal e vertical.
Normalmente, as pessoas pensam que condomínio vertical são os prédios, uma vez que a construção é para cima (vertical) e que o condomínio horizontal é o conjunto de casas. O critério de distinção, contudo, não é este.
Em verdade, se a parede que separa as unidades for horizontal, então o condomínio é horizontal. Por outro lado, se a parede for para cima, então a edificação será vertical. Logo, em um prédio, os apartamentos são divididos por andares, ou seja, as paredes que dividem os apartamentos são horizontais. Desse modo, no caso de um prédio trata-se de um condomínio horizontal.
Se o condomínio for de casas, como elas estão lado a lado, a parede que as separa é vertical, de modo que se trata de um condomínio vertical.

Legislação aplicável:
O CC-1916 não tratava sobre o condomínio edilício considerando que, naquela época, não havia necessidade de se falar em prédios de apartamentos ou de lojas.
A Lei n.° 4.591/64 disciplinou as regras sobre o condomínio em edificações.
O CC-2002 também tratou sobre o tema, nos arts. 1.331 a 1.358, derrogando os arts. 1º a 27 da Lei n.° 4.591/64.
Assim, quem atualmente rege os condomínios edilícios é o CC-2002, podendo ser aplicada a Lei n.° 4.591/64, subsidiariamente, naquilo que o Código for omisso.

Feitas estas considerações preliminares, vejamos a alteração trazida pela Lei n.° 12.607/2012.

O caput do art. 1.331 do CC-2002, que não foi alterado, estabelece:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
O caput do art. 1.331 traz justamente a ideia do que seja o condomínio edilício:
Uma edificação na qual:
Parte é propriedade exclusiva (unidades autônomas). Exs: apartamentos, escritórios, lojas, salas, sobrelojas etc.
Parte é propriedade comum (área comum). Exs: solo, telhado, corredores, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás etc.

O proprietário da parte exclusiva pode vender livremente sua unidade autônoma?
SIM, quanto à unidade autônoma, o titular detém a propriedade exclusiva, podendo dela dispor livremente.
Não há nem mesmo direito de preferência em favor dos outros condôminos.

As vagas para estacionamento de veículos (chamadas pela lei de “abrigos para veículos”) são consideradas parte exclusiva ou parte comum?
Depende. As vagas de garagem em um condomínio edilício podem ser de dois tipos:
  • Vaga como unidade autônoma (parte exclusiva): quando corresponder a uma fração ideal e individualizada em relação às demais vagas. Neste caso, cada condômino possuirá exclusivamente sua vaga certa e determinada e esta vaga possui matrícula própria no Registro de Imóveis, matrícula esta diferente da matrícula do apartamento, da loja etc.
  • Vaga como parte comum (área comum): quando a vaga não tiver matrícula própria e puder ser utilizada por qualquer dos condôminos, segundo critérios estabelecidos na convenção.
As vagas do estacionamento podem ser vendidas?

Se a vaga for área comum do condomínio: não pode ser alienada (§ 2º do art. 1.331).

Se a vaga for parte exclusiva de um condômino:

Antes da Lei 12.607/12
Depois da Lei 12.607/12
Podia ser alienada livremente por seu proprietário com base na redação anterior do § 1º do art. 1.331 do CC e no direito de propriedade.
Não pode ser alienada ou mesmo alugada a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Compare as duas redações:

Redação original
Redação alterada pela Lei 12.607/12
Art. 1.331. (...)

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
Art. 1.331. (...)

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Em suma, com a alteração promovida pela Lei 12.607/2012, a situação é a seguinte:

Vagas de garagem que sejam unidades autônomas (matrícula própria no RI):
  • Regra: não podem mais ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio;
  • Exceção: poderão ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas se houver autorização expressa na convenção do condomínio.
  • Não há qualquer restrição no CC para que a vaga seja alienada ou alugada para outros condôminos.
Vagas de garagem que sejam áreas comuns:
  • Não poderão ser alienadas em nenhuma hipótese.
  • Poderão ser alugadas para custear despesas do condomínio, desde que haja autorização expressa na convenção do condomínio.
Observações finais:
  • A alteração promovida pela Lei 12.607/2012 atende a um antigo anseio dos condomínios que entendiam que a possibilidade de vender a garagem para terceiros estranhos ocasionava riscos à segurança dos condôminos.
  • A proibição estipulada pela Lei 12.607/2012 não é (nem poderia ser) retroativa. Assim, as garagens já vendidas antes da mencionada Lei entrar em vigor não poderão ser prejudicadas (“desfeitas”) por esta nova disposição uma vez que tais alienações constituem-se em ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, da CF/88).
  • A Lei 12.607/2012 somente entrará em vigor quarenta e cinco dias após a sua publicação (DOU de 5.4.2012), ou seja, em 20/05/2012.

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