A Fazenda Pública que adquire imóvel em condomínio edilício deve se submeter às mesmas regras de cobrança de taxas condominiais aplicáveis aos demais condôminos, incluindo os encargos de mora previstos na convenção condominial

Imagine a seguinte situação hipotética:

O Condomínio Edifício Vista do Sol é um prédio comercial localizado no Recife/PE.

Entre os diversos proprietários de salas no edifício, está a União, que adquiriu algumas unidades para instalar repartições públicas federais.

Como qualquer condômino, a União tem o dever de pagar mensalmente as quotas condominiais, valores destinados a custear despesas comuns do prédio, como água, luz das áreas comuns, salário de funcionários, manutenção de elevadores etc.

Ocorre que a União ficou inadimplente. Durante vários meses, não pagou as quotas condominiais devidas.

A convenção de condomínio do Vista do Sol prevê que o condômino inadimplente deve pagar multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês sobre os valores em atraso.

Diante da inadimplência, o Condomínio ajuizou ação de cobrança contra a União na Justiça Federal, pedindo o pagamento das quotas vencidas com os acréscimos previstos na convenção condominial.

A União se defendeu com dois argumentos:

1) sustentou que, por ser Fazenda Pública, os juros de mora deveriam seguir uma regra especial prevista no art. 1º-F da Lei nº 9.494/97. Esse dispositivo determina que, nas condenações contra a Fazenda Pública, devem ser aplicados apenas os índices da caderneta de poupança (que são bem menores do que os juros de 1% ao mês previstos na convenção condominial):

2) o débito não estaria regularmente constituído, pois o condomínio não teria juntado aos autos as atas das assembleias condominiais que aprovaram as despesas cobradas.

Após tramitar pelas instâncias ordinárias, a controvérsia chegou até o STJ. O STJ concordou com os argumentos da União?

NÃO.

O STJ afirmou que, nas relações condominiais, a Fazenda Pública se equipara a qualquer condômino particular. Logo, deve se submeter aos encargos de mora previstos na convenção condominial, e não ao regime especial do art. 1º-F da Lei nº 9.494/97.

Vamos entender.

A Administração Pública e os contratos de direito privado

A Administração Pública pode celebrar dois tipos de contratos: contratos administrativos e contratos de direito privado.

Nos contratos administrativos, o Poder Público atua com supremacia sobre o particular. São os contratos regidos pela Lei de Licitações, nos quais a Administração possui prerrogativas especiais, como a possibilidade de alterar unilateralmente o contrato ou rescindi-lo por interesse público.

Nos contratos de direito privado, a Administração se coloca no mesmo nível do particular. É o que ocorre quando o Poder Público aluga um imóvel, compra um bem em uma loja ou adquire uma unidade em condomínio edilício. Nesses casos, não há supremacia estatal. A Administração atua como qualquer pessoa comum.

O art. 1º-F da Lei nº 9.494/97

A União sustentou que os juros de mora deveriam seguir o art. 1º-F da Lei nº 9.494/97.

Esse dispositivo foi criado para padronizar os encargos de mora nas condenações judiciais contra a Fazenda Pública, conferindo previsibilidade orçamentária ao Poder Público.

Contudo, essa norma se aplica às relações de direito público, como as relações com servidores públicos, contratos administrativos, questões tributárias e previdenciárias. Assim, o art. 1º-F foi pensado para situações em que a Administração atua exercendo seu poder de autoridade, e não para quando ela age como um particular comum.

A relação condominial é de natureza privada

Quando a União adquire uma sala comercial em um edifício, ela se torna condômina como qualquer outra pessoa. A partir desse momento, passa a se submeter às regras do Código Civil e da convenção condominial.

O art. 1.336 do Código Civil estabelece os deveres dos condôminos:

Perceba que a própria lei remete aos juros moratórios convencionados, ou seja, aqueles previstos na convenção de condomínio. É a convenção condominial que define as regras para todos os condôminos, inclusive para a Fazenda Pública, quando esta ocupa essa posição.

Isonomia entre os condôminos

Se a União pudesse pagar juros menores do que os demais condôminos simplesmente por ser Fazenda Pública, haveria um tratamento privilegiado injustificado.

Quando o Poder Público realiza um negócio comum de direito privado, sujeita-se aos termos aplicáveis aos demais condôminos. Não seria razoável que a União, ao comprar um imóvel em condomínio, pudesse invocar regras mais favoráveis que não se aplicam aos demais proprietários.

A questão da constituição do débito condominial

A União também alegou que o débito não estaria regularmente constituído porque o condomínio não apresentou as atas das assembleias que aprovaram as despesas.

Esse argumento também foi rejeitado pelo STJ.

A quota condominial é uma obrigação propter rem. Em palavras mais simples: a obrigação de pagar o condomínio está vinculada à propriedade do imóvel. Quem é dono, paga. Não há necessidade de enviar as atas de assembleia junto com os boletos para que o débito seja exigível.

Além disso, a mora nas obrigações condominiais é ex re, ou seja, decorre automaticamente do vencimento. O art. 397 do Código Civil dispõe:

Isso significa que o simples não pagamento da quota no vencimento já constitui o devedor em mora, independentemente de qualquer notificação ou apresentação de documentos adicionais.

Em suma: