Lei estadual ou distrital pode proibir a instalação de portaria virtual em condomínios?

Lei distrital estabeleceu restrições para a existência de portarias virtuais no Distrito Federal

A portaria virtual (também chamada de portaria remota) é um modelo de segurança em que o controle de acesso do condomínio é feito à distância, por uma central de videomonitoramento, sem porteiro fisicamente presente na guarita.

A Câmara Legislativa do Distrito Federal aprovou uma lei sobre esse tema.

A Lei nº 7.686/2025 do Distrito Federal proibiu a implantação de portaria virtual em condomínios habitacionais com mais de 45 unidades. Em outras palavras, prédios grandes não poderiam mais adotar esse sistema.

Para os condomínios com até 45 unidades, a lei autorizou a portaria virtual, mas apenas se houvesse uma portaria de entrada e saída de pedestres e outra diferente para veículos.

Além disso, a lei criou uma segunda obrigação. Para os condomínios em que a portaria virtual já estivesse instalada, passou a ser obrigatória a contratação de um seguro específico, voltado a cobrir sinistros decorrentes de acidentes com veículos e com o sistema de automação dos portões, além de roubos e furtos nas dependências do condomínio.

ADI

A Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (Abese) é uma entidade de classe de abrangência nacional que representa as empresas prestadoras de serviços de portaria virtual.

A Abese ajuizou ação direta de inconstitucionalidade contra a Lei nº 7.686/2025 do Distrito Federal.

A entidade sustentou, em primeiro lugar, um vício formal: ao disciplinar a organização dos condomínios e as obrigações das administrações condominiais, a lei distrital teria invadido a competência privativa da União para legislar sobre direito civil (art. 22, I, da CF/88). Argumentou que a matéria já é tratada pela União na Lei nº 4.591/1964 e no Código Civil, que conferem aos próprios condôminos autonomia para decidir sobre sua organização e sobre o uso das áreas comuns.

Sustentou também um vício material: a norma restringiria de forma desproporcional a livre iniciativa, a livre concorrência e o direito de propriedade, esvaziaria a competitividade do setor e encareceria o serviço prestado aos condomínios.

O STF concordou com os argumentos da autora? A lei impugnada foi declarada inconstitucional?

SIM.

A lei distrital invadiu a competência da União para legislar sobre direito civil

O art. 22, I, da CF/88 prevê que compete privativamente à União legislar sobre direito civil:

Com base nessa competência, a União editou regras detalhadas sobre os condomínios e a liberdade para contratar serviços. Essas regras estão na Lei nº 4.591/1964 e no Código Civil (Lei nº 10.406/2002), que organizam o funcionamento dos condomínios e definem o que pode ser decidido pela assembleia geral.

Os dois diplomas conferem aos condôminos liberdade para se organizar pelo regimento interno e para decidir como usar as áreas comuns.

A União, que é quem pode legislar sobre o assunto, não impôs um modelo único de portaria nem fixou exigências conforme o número de unidades do condomínio. Essa escolha cabe aos próprios condôminos, que avaliam os custos e as vantagens de cada opção.

Estados e municípios não podem invadir esse espaço de decisão privada nem criar regras de condomínio diferentes das que a União estabeleceu. Também não existe particularidade local que justifique uma regra sobre o tema específico para o Distrito Federal.

O STF já decidiu, em vários casos, que cabe à União definir as regras de fundo sobre o direito de propriedade e sobre a intervenção no domínio econômico. Estados e municípios só podem fiscalizar como essas propriedades e atividades são exercidas, sempre respeitando o que a lei federal determinou. Nesse sentido: STF. Plenário. ADI 6.151, Rel. Min. Edson Fachin, DJe 16/11/2022.

A Lei nº 7.686/2025 do Distrito Federal trata, na prática, de matéria de direito civil, porque interfere na liberdade que a Constituição assegura a proprietários e condôminos para se organizar e tomar decisões econômicas.

A lei distrital também invade a competência da União para legislar sobre política de seguros, ainda que sob a aparência de norma sobre condomínios

O art. 22, VII, da CF/88 prevê a competência privativa da União para legislar sobre seguros:

A obrigação imposta aos condomínios, em que a portaria virtual esteja instalada, de contratar seguro específico (para sinistros decorrentes de acidentes com veículos e com o sistema de automação dos portões, bem como por roubos e furtos) usurpa a competência reservada da União para estabelecer a política de seguros. A aquisição obrigatória de cobertura securitária específica representa interferência na relação contratual entre condomínios e seguradoras e na coordenação centralizada das políticas securitárias, o que pode acarretar distorção no sistema nacional.

Como não há legislação complementar federal autorizando os Estados e o Distrito Federal a legislar sobre questões específicas desses temas, o legislador distrital extrapolou a competência residual do ente subnacional e usurpou a competência privativa da União para legislar sobre direito civil e política de seguros. Por isso, a lei é formalmente inconstitucional.

A lei distrital é também materialmente inconstitucional porque restringe a livre iniciativa e o direito de propriedade sem que a proporcionalidade da medida tenha sido demonstrada

Sob o ângulo material, as normas impugnadas interferem indevidamente no usufruto da propriedade privada e no planejamento econômico-financeiro dos condomínios, onerando excessivamente os condôminos.

A política implementada pelo legislador distrital leva, como decorrência lógica, à limitação da atividade empresarial, à desvantagem concorrencial e ao encarecimento dos serviços prestados aos condomínios. Esse efeito resulta tanto da vedação da modalidade virtual quanto da obrigação de cobertura securitária específica.

Para ser legítimo, um discrímen precisa se calcar em fundamento consentâneo com os valores, interesses e princípios da Constituição.

A Câmara Legislativa do Distrito Federal não conseguiu comprovar a proporcionalidade da medida restritiva. A alegação de proteção do emprego dos porteiros e de promoção da segurança dos condomínios é genérica e não veio acompanhada de evidências atuais que demonstrem o elo direto entre a lei e esses objetivos.

O exercício de uma determinada profissão não é obstáculo à adoção de novas tecnologias, pois essa decisão se insere no espaço conferido pelos valores constitucionais da autonomia privada e da livre iniciativa. A inovação tecnológica visa à maximização da atividade econômica, à potencialização da prestação de serviços e à redução de custos para o consumidor, e não o contrário.

Limitar a portaria virtual aos condomínios com até 45 unidades e obrigar a contratação de cobertura securitária para aqueles que já a implementaram é medida arbitrária e injustificável, porque impede o exercício de atividade econômica e o acesso dos condôminos a um serviço eletrônico capaz de otimizar os recursos dos condomínios.

Em suma: