O condômino pode alugar o apartamento para curta estadia pelo Airbnb?

Imagine a seguinte situação hipotética:

Regina é proprietária de um apartamento em um condomínio residencial.

A convenção do condomínio não fala expressamente em Airbnb ou em contratos de curta estadia.

A convenção diz apenas que os condôminos não podem usar, alugar ou ceder as unidades (apartamentos) para repúblicas, pensões, hotéis, depósitos, ou para qualquer finalidade que não seja estritamente residencial.

Regina começou a oferecer seu apartamento para estadias de curta duração, pelo Airbnb. Ela alugava o imóvel com muita frequência, para vários hóspedes diferentes, e cada um ficava poucos dias.

Isso começou a desagradar os vizinhos que reclamaram com o síndico que foi conversar com ela e disse que estava proibido que ela alugasse o imóvel para curta estadia.

O síndico argumentou que esse tipo de uso era proibido pela convenção do condomínio já que descaracterizava a destinação estritamente residencial do apartamento.

Regina ajuizou ação inibitória contra o condomínio, pedindo para que fosse reconhecido seu direito de continuar realizando essas locações de curta temporada pelo Airbnb e demais plataformas digitais.

A autora argumentou que a convenção não tinha vedação expressa a esse tipo de contratação e que as estadias de curta duração têm sim finalidade residencial. Essa finalidade residencial não fica descaracterizada pelo uso de plataformas digitais.

O juiz julgou o pedido improcedente, sentença mantida pelo Tribunal de Justiça.

Para o TJ, a previsão de uso exclusivamente residencial das unidades afastava a possibilidade de os condôminos celebrarem contratos atípicos de estadia de curta duração.

Ainda inconformada, Regina interpôs recurso especial. Insistiu na tese de que os contratos de curta estadia têm finalidade residencial e que essa natureza não se perde pelo uso de plataformas digitais.

A convenção do condomínio não menciona o Airbnb, mas exige que as unidades tenham uso estritamente residencial. Diante disso, Regina pode, por conta própria, manter a exploração reiterada do seu apartamento para curta estadia pelo Airbnb?

NÃO.

A reiterada exploração econômica ou a profissionalização do serviço de curta estadia descaracterizam a destinação residencial da unidade.

Quando isso ocorre, a prática só é permitida se houver previsão na convenção aprovada por 2/3 dos condôminos.

No caso de Regina, ela estava praticando reiterada exploração econômica do apartamento com locações de curta duração e a convenção do condomínio não autorizava. Por isso, a sua prática foi proibida.

Vale, desde já, fazer um esclarecimento que irei explicar com mais calma abaixo: a oferta eventual do apartamento para locação residencial por plataforma digital continua possível. O que é proibido é a reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço.

A simples oferta por plataforma digital não retira o caráter residencial, mas a exploração econômica reiterada sim

A mera disponibilização do imóvel por plataformas digitais não descaracteriza a natureza residencial da unidade. É possível que, preenchidos os requisitos formais, um condômino oferte seu apartamento para locação residencial, por temporada ou não, utilizando esse meio.

A reiterada exploração econômica e a profissionalização desse serviço, no entanto, descaracterizam a destinação residencial.

Esse desvio fica evidenciado, por exemplo, na oferta de diversos cômodos a pessoas desconhecidas entre si, na frequência e habitualidade da disponibilização do imóvel, na ausência de quantidade mínima de diárias e no oferecimento de serviços aos locatários, como limpezas diárias da acomodação, lavanderia, refeições, recepção e concierge, que evidenciam finalidade comercial. Todos esses elementos deverão ser considerados, em cada caso concreto, para avaliar o desvio da finalidade residencial do imóvel.

A mudança de destinação da unidade exige aprovação por dois terços dos condôminos

Nos termos do art. 1.351 do CC, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária exige aprovação de 2/3 dos condôminos:

Por isso, quando houver previsão de utilização do condomínio para fins residenciais, o uso do imóvel para contratos atípicos de curta estadia que descaracterizam esse uso só será possível se aprovado em assembleia.

Quanto ao quórum, houve alteração legislativa. Na redação original do art. 1.351 do CC, era necessária a aprovação por unanimidade dos condôminos para permitir destinação diversa da prevista em convenção. Com a Lei nº 14.405/2022, que alterou a redação do dispositivo, o quórum passou a ser de dois terços dos condôminos.

Logo, a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço descaracteriza a destinação residencial e deve ser aprovada por dois terços dos condôminos.

No caso de Regina, a utilização tinha natureza econômica e estava vedada

A utilização pretendida por Regina era marcada por frequência e habitualidade da disponibilização do imóvel, com baixa quantidade de diárias. Trata-se, portanto, de contrato atípico de curta estadia com exploração econômica, que se desvirtua da destinação residencial.

Assim, a mudança na destinação do condomínio precisaria ser aprovada por dois terços dos condôminos. Como não houve essa aprovação, e como a convenção previa o uso residencial das unidades, a utilização pretendida por Regina está vedada.

Por isso, o STJ negou provimento ao recurso especial.

Em suma: