Condomínio não pode cobrar o valor que irá pagar ao seu advogado (honorários contratuais) na execução das cotas atrasadas proposta contra o condômino; não pode cobrar mesmo que a convenção de condomínio preveja isso

Imagine a seguinte situação hipotética:

João é proprietário de um apartamento no Condomínio Jardim do Sol.

Nos últimos meses, ele não conseguiu pagar as taxas condominiais, acumulando uma dívida de R$ 5.000,00.

O condomínio contratou um advogado (Dr. Rafael) para cobrar os valores em atraso e ajuizou uma ação de execução contra João.

Na convenção do condomínio existe uma cláusula que estabelece:

“O condômino inadimplente deverá pagar, além das taxas atrasadas com correção, juros e multa, também os honorários advocatícios contratuais correspondentes a 20% do valor total da dívida”.

Com base nessa cláusula, o condomínio incluiu no cálculo da execução:

• R$ 5.000,00 (taxas condominiais atrasadas)

• R$ 200,00 (juros e multa)

• R$ 1.040,00 (20% de honorários convencionais sobre R$ 5.200,00).

Total cobrado: R$ 6.240,00

O juiz, ao analisar a petição inicial, determinou, de ofício, que o condomínio emendasse a Inicial para excluir os honorários convencionais da planilha (R$ 1.040,00), por entender que esses valores, mesmo com a previsão da convenção, não poderiam ser cobrados do condômino inadimplente no processo de execução.

Inconformado, o condomínio recorreu ao Tribunal de Justiça, argumentando que:

1) a convenção condominial previa expressamente essa cobrança;

2) os honorários convencionais são diferentes dos honorários de sucumbência, sendo possível a cobrança de ambos;

3) todos os condôminos concordaram com essa regra ao aprovar a convenção.

O Tribunal de Justiça deu razão ao condomínio e autorizou a inclusão dos honorários convencionais no cálculo da execução.

Foi, então, a vez de João recorrer ao STJ.

O que decidiu o STJ? O condomínio exequente pode incluir os honorários advocatícios convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas?

NÃO.

Gastos endoprocessuais e extraprocessuais

Os gastos endoprocessuais são aqueles necessários para a formação, desenvolvimento e extinção do processo, como custas judiciais e taxas.

Já os gastos extraprocessuais são aqueles realizados fora do processo, ainda que por causa dele.

Os honorários contratuais que o condomínio combinou com seu advogado se enquadram nessa segunda categoria, pois são fruto de um acordo privado entre o cliente e o profissional.

O art. 84 e 85 do CPC/2015 estabelecem que o vencido deve pagar as despesas processuais e os honorários advocatícios, mas aqui se referem aos honorários sucumbenciais, não aos contratuais:

Os honorários sucumbenciais são fixados pelo juiz e decorrem da própria derrota no processo, servindo para remunerar o advogado pelo êxito obtido. Já os honorários contratuais são livremente estipulados entre o cliente e seu advogado, em circunstâncias particulares que não têm nada a ver com a parte contrária.

Essa previsão da convenção condominial não é válida

Em contratos empresariais onde há paridade entre as partes e liberdade de negociação, é possível que uma cláusula preveja que a parte inadimplente pagará os honorários contratuais da outra. Isso porque nesses casos prevalece a autonomia da vontade e o princípio de que os contratos devem ser cumpridos. Porém, a relação condominial é completamente diferente.

A obrigação de pagar as taxas de condomínio não nasce de um contrato comum, mas sim do direito de propriedade. É uma obrigação propter rem, ou seja, que acompanha a coisa.

O Código Civil, no art. 1.336, estabelece expressamente as consequências do não pagamento das contribuições condominiais:

• correção monetária;

• juros moratórios; e

• multa de até 2%.

O próprio Código Civil não prevê a possibilidade de incluir outras despesas além dessas.

Portanto, mesmo que a convenção do condomínio diga que o condômino inadimplente deve pagar os honorários convencionais, essa cláusula não tem validade, pois não há previsão legal para tanto. A lei já determinou de forma completa quais são as penalidades pelo atraso no pagamento das taxas condominiais, e não cabe à convenção ampliar esse rol.

Condômino inadimplente não tem responsabilidade pelos honorários contratuais

Os honorários convencionais decorrem do contrato entre o condomínio e seu advogado, situação que é completamente alheia à esfera jurídica do condômino devedor. Seria injusto transferir para João o custo de uma decisão que foi tomada apenas pelo condomínio, de contratar determinado profissional por determinado valor. Ele já será condenado a pagar os honorários sucumbenciais fixados pelo juiz, que remuneram adequadamente o trabalho do advogado do condomínio. Cobrar também os honorários contratuais seria uma duplicidade injustificada.

Em suma: