sexta-feira, 28 de dezembro de 2018

Lei 13.786/2018: disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária



Olá amigos do Dizer o Direito,

Foi publicada hoje (28/12/2018) uma importante e polêmica novidade legislativa.

Trata-se da Lei nº 13.786/2018, que dispõe sobre a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária.

Vamos entender um pouco mais sobre a Lei.

NOÇÕES GERAIS

Incorporação imobiliária
Incorporação imobiliária é a atividade desenvolvida por um incorporador (pessoa física ou jurídica) por meio da qual ele planeja a construção de um condomínio com unidades autônomas (ex: um prédio com vários apartamentos) e, antes mesmo de iniciar a edificação, já aliena as unidades para os interessados e, com os recursos obtidos, vai construindo o projeto.
Nas palavras do Min. Luis Felipe Salomão, “a expressão incorporação imobiliária designa a iniciativa do empreendedor que, com a venda antecipada das unidades autônomas, obtém capital necessário para a construção de edifício de apartamentos, sob o regime condominial” (REsp 1.537.012-RJ).
Assim, por meio da incorporação imobiliária, é realizada a venda antecipada de unidades imobiliárias com o objetivo de obter recursos para a construção e entrega, no futuro, das unidades habitacionais.

Lei nº 4.591/64
A Lei nº 4.591/64 trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Parte da Lei nº 4.591/64 foi revogada pelo Código Civil de 2002.
O art. 28, que continua em vigor, assim conceitua incorporação imobiliária:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Lei nº 6.766/79
A Lei nº 6.766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e prevê os requisitos necessários para que seja estabelecido um loteamento.

Sobre o que trata a Lei nº 13.786/2018
A Lei nº 13.786/2018 altera a Lei nº 4.591/64 e a Lei nº 6.766/79, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

ALTERAÇÕES NA LEI 4.591/64

A Lei nº 13.786/2018 acrescentou três novos artigos à Lei nº 4.591/64.
Foram inseridos os arts. 35-A, 43-A e 67-A:

ART. 35-A: QUADRO-RESUMO

Quadro-resumo
O quadro-resumo é uma parte (um anexo) dos contratos imobiliários (promessa de compra e venda, cessão de unidade autônoma etc) na qual haverá uma síntese contendo os dados principais do ajuste. Veja um exemplo:



O quadro-resumo é muito comum na prática imobiliária.
O novo art. 35-A da Lei nº 4.591/64, inserido pela Lei nº 13.786/2018, prevê agora expressamente que os contratos de...
• compra e venda;
• promessa de venda;
• cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária

.... deverão ser iniciados por quadro-resumo.

Conteúdo do quadro-resumo
Além disso, o art. 35-A determina o conteúdo deste quadro-resumo.
O quadro-resumo deverá conter:
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 do CDC, em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A da Lei nº 4.591/64.

O que acontece se estiver faltando alguma das informações obrigatórias acima listadas?
Deverá ser concedido prazo de 30 dias para que a empresa faça o aditamento do contrato com o saneamento da omissão.
Se, mesmo após esse prazo, a omissão não for corrigida, o adquirente poderá rescindir o contrato por justa causa.

Inciso VI do art. 35-A (consequências do desfazimento do contrato)
Vimos acima que umas das informações obrigatórias que deverá constar no quadro-resumo diz respeito às consequências do desfazimento do contrato. Essa exigência está consignada no inciso VI do art. 35-A:
Art. 35-A.  Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:
(...)
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

Veja que o legislador se preocupou em exigir que as penalidades aplicáveis e os prazos para devolução dos valores ao adquirente estejam destacados em negrito no quadro-resumo.

Além disso, a Lei fala também que o adquirente deverá fazer uma assinatura especificamente neste trecho do contrato, demonstrando, assim, que lhe foi chamada a atenção para essa cláusula. Isso está previsto no § 2º do art. 35-A:
§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).


ART. 43-A: CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA

O que é cláusula de tolerância?
Irei explicar a partir do seguinte exemplo:
João desejava comprar um apartamento e procurou uma incorporadora imobiliária. Ele celebrou, então, um contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora para aquisição de um apartamento que estava sendo construído e que seria entregue em 05/05/2017.
O comprador comprometeu-se a pagar todos os meses uma determinada quantia e a incorporadora obrigou-se a entregar o apartamento nesta data futura e certa.
Ocorre que a cláusula 5.1.3 do ajuste previa que a construtora pode prorrogar esse prazo de entrega em mais 180 dias, ou seja, pode atrasar a entrega.
O contrato previa que se a construtora não cumprisse a data de 05/05/2017, mas entregasse o imóvel dentro do prazo de 180 dias, ela não teria que pagar multa ou qualquer espécie de indenização ao adquirente.
Essa previsão é chamada de “cláusula de tolerância” ou “prazo de tolerância”.

A “cláusula de tolerância” é válida ou abusiva?
SIM. A jurisprudência do STJ considera que a cláusula de tolerância é válida.
Assim decidiu o STJ recentemente:
Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612).

Existem, no mercado, diversos fatores de imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção de edificações e onerar excessivamente os incorporadores e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
Assim, diante da complexidade desse negócio, é justificada a existência de uma cláusula contratual prevendo a possibilidade de eventual prorrogação do prazo de entrega da obra.
Não se verifica também, para fins de mora contratual, nenhuma desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas.
É que a disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente.
De fato, quanto maior o risco do empreendimento, maior o preço final ao consumidor.

Prazo máximo de tolerância: 180 dias
O STJ afirmava, contudo, que esse prazo de tolerância deveria ser de, no máximo, 180 dias, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/64 e 12 da Lei nº 4.864/65) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).
Assim, a cláusula de tolerância que estipulasse prazo de prorrogação superior a 180 (cento e oitenta) dias era considerada abusiva, devendo ser desconsiderados os dias excedentes.

Dever de informação
Vale ressaltar, por fim, que o incorporador terá que informar claramente o consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil.

Validade da cláusula de tolerância foi inserida expressamente na Lei
A Lei nº 13.786/2018 acrescentou na Lei nº 4.591/64 a previsão expressa da validade da cláusula de tolerância. Confira o dispositivo inserido:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Se o empreendimento for entregue após os 180 dias de tolerância:
O adquirente poderá pedir cumulativamente:
• a resolução do contrato;
• a devolução de todo o valor que pagou; e
• o pagamento da multa estabelecida.

A incorporadora deverá fazer o pagamento em até 60 dias corridos, contados da resolução, acrescidos de correção monetária.
É isso que prevê o novo § 1º do art. 43-A:
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

Adquirente pode optar por não pedir a resolução do contrato
O adquirente pode decidir que, mesmo tendo sido ultrapassado o prazo de tolerância, ele não quer a resolução do contrato.
Neste caso, este adquirente, quando receber o imóvel, terá direito à indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, acrescido de correção monetária.
Veja a redação do § 2º do art. 43-A:
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Não é possível cumular a multa do § 1º com a sanção do § 2º
A multa do § 1º é devida pela inexecução total da obrigação (houve a resolução do contrato).
O § 2º, por sua vez, prevê uma indenização para a mora (o contrato não foi desfeito, tendo sido apenas cumprido com atraso).
Assim, as sanções têm natureza jurídica e finalidade diversas, sendo, portanto, inacumuláveis, conforme prevê o § 3º do art. 43-A:
§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.


ART. 67-A: DESFAZIMENTO DO CONTRATO

Extinção do contrato
Existem algumas espécies (formas) de extinção do contrato.
Para os fins desta Lei, preciso explicar a você duas delas:

a) RESILIÇÃO:
Ocorre quando o contrato é rescindido por vontade das partes.
A resilição pode ser unilateral (quando só uma das partes quis a resolução) ou bilateral (quando ambas as partes optaram por essa solução).
A resilição bilateral é chamada de DISTRATO.
Veja o que diz o Código Civil:
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

Vale ressaltar que os contratos de incorporação imobiliária não admitem resilição unilateral, conforme prevê expressamente a Lei nº 4.591/64:
Art. 32 (...)
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.

b) RESOLUÇÃO:
Ocorre quando o contrato é extinto em razão do descumprimento daquilo que havia sido combinado.
Importante esclarecer que esse “descumprimento” pode ter sido:
• voluntário (inexecução voluntária): quando o descumprimento ocorreu por dolo ou culpa do devedor;
• involuntário (inexecução involuntária): quando o descumprimento se deu por uma circunstância alheia à vontade do devedor.

Art. 67-A trata sobre distrato e resolução por inadimplemento do adquirente
A Lei nº 13.786/2018 acrescentou o art. 67-A à Lei nº 4.591/64, tratando, de forma detalhada, sobre o desfazimento do contrato em caso de:
a) distrato; e de
b) resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente.

Distrato
Como vimos, o distrato ocorre quando as duas partes escolhem romper o contrato. Por isso, o distrato é também chamado de resilição bilateral.

Resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente
Aqui o contrato foi extinto porque o adquirente não cumpriu com a sua obrigação.

Se houver distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, ele perderá tudo que pagou à imobiliária?
NÃO. Isso porque o art. 53 do CDC proíbe a chamada “cláusula de decaimento”.
Cláusula de decaimento é aquela que estabelece que o adquirente irá perder todas as prestações pagas durante o contrato caso se mostre inadimplente ou requeira o distrato.
Veja o que diz o art. 53 do CDC:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Mas a construtora poderá reter uma parte do valor que já foi pago pelo adquirente caso este desista do negócio?
SIM. Antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do STJ definiu que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa (ou por pedido imotivado) do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago.
O STJ possui vários precedentes dizendo que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.
Existem julgados do STJ afirmando que o percentual máximo que o promitente-vendedor poderia reter seria o de 25% dos valores já pagos, devendo o restante ser devolvido ao promitente comprador. Nesse sentido: STJ. 2ª Seção. EAg 1138183/PE, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 27/06/2012.
Veja um precedente do STJ de 2012 que espelha esse entendimento:
É abusiva a cláusula de distrato, fixada no contrato de promessa de compra e venda imobiliária, que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante.
Vale ressaltar, no entanto, que a jurisprudência entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.
STJ. 4ª Turma. REsp 1132943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013 (Info 530).

O que fez a Lei nº 13.786/2018?
A Lei nº 13.786/2018 inseriu na Lei nº 4.591/64 boa parte desse entendimento do STJ acima exposto. Podemos assim resumir o novo art. 67-A:

Situação
O que o adquirente
terá direito?
O que o incorporador
poderá reter?
Se o desfazimento ocorreu depois de entregue a unidade
Desfazimento do contrato em razão de:
1) distrato; ou
2) inadimplemento do adquirente
Restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, com correção monetária.
1) a integralidade da comissão de corretagem.
2) pena convencional:
• 25% da quantia paga pelo adquirente;
•  50% em caso de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação.
O adquirente responderá também pelos seguintes valores:
1) impostos reais sobre o imóvel;
2) cotas de condomínio e associações de moradores;
3) valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
4) demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Obs: para exigir a pena convencional, o incorporador não precisa demonstrar que sofreu prejuízo.

Veja a redação do caput do art. 67-A:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

Outras despesas que terão que ser pagas pelo adquirente:
Se o desfazimento do contrato ocorreu depois de a unidade estar pronta e entregue ao adquirente, significa que ele teve disponibilidade sobre o bem (posse direta).
Nesse período, incidiram impostos e outros encargos financeiros decorrentes dessa disponibilidade (ex: IPTU, taxa de lixo, cotas condominiais etc.).
Além disso, o adquirente morou neste imóvel (ou pelo menos teve a possibilidade de morar ou alugar). Teve a disponibilidade econômica sobre o bem.
Pensando nisso, o legislador determinou que o adquirente deverá pagar também por essas despesas. Veja:
§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:
I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
§ 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.
§ 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.

Em quanto tempo deverá ocorrer a devolução dos valores ao adquirente?
Vimos acima que o adquirente terá direito à restituição das quantias que houver pago ao incorporador, com correção monetária. Indaga-se: em quanto tempo a incorporadora deverá promover essa devolução?
Posição do STJ: imediatamente
Lei nº 13.786/2018:
Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
• Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação: o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.

• Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação: o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato.

É o que preveem os §§ 5º e 6º do art. 67-A:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

§ 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

Se o incorporador conseguir revender rapidamente a unidade devolvida pelo adquirente, estes prazos deverão ser reduzidos e a restituição será em até 30 dias:
§ 7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.
§ 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.

Perceba, portanto, que os §§ 5º e 6º do art. 67-A, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, afrontam o teor da Súmula 543 do STJ.
Não existe um dispositivo no CDC que afirme expressamente que a devolução das parcelas deve ser imediata. No entanto, para o STJ, a demora na restituição viola o art. 51, II e IV, do CDC:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código;
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

O adquirente não terá que pagar a cláusula penal prevista no contrato se conseguir vender a unidade para outra pessoa e esta seja “aprovada” pelo incorporador
§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

Direito de arrependimento
O CDC prevê o chamado “direito de arrependimento”, nos seguintes termos:
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 (sete) dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

A Lei nº 13.786/2018 acrescenta dispositivo à Lei nº 4.591/64 determinando expressamente a aplicação do “direito de arrependimento” aos contratos envolvendo incorporação imobiliária que ocorrem em estandes de vendas e fora da sede do incorporador. Confira o § 10 inserido:
§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

A Lei exige que o direito de arrependimento seja demonstrado por meio de carta registrada com AR:
§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.

§ 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 32 (...)
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.

Instrumento de distrato pode estabelecer regras diferentes das que foram estipuladas acima
O distrato, conforme vimos, ocorre quando as duas partes concordam em desfazer o contrato.
Como se trata de um novo acordo, é possível que as regras do distrato sejam combinadas entre as partes. Assim, em tese, as partes podem até mesmo estabelecer regras diferentes daquelas previstas na Lei nº 4.591/64.
Foi o que estabeleceu o novo § 13 do art. 67-A:
§ 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.

Importante, no entanto, esclarecer que essa liberdade das partes não é absoluta (ilimitada). Isso porque não é possível que sejam estabelecidas condições extremamente desvantajosas ao adquirente-consumidor, sob pena de afronta ao art. 51, IV, do CDC.

Leilão
§ 14. Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.


ALTERAÇÕES NA LEI 6.766/79

Vejamos agora as modificações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 na Lei nº 6.766/79 (dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e prevê os requisitos necessários para que seja estabelecido um loteamento).

ART. 26-A: QUADRO-RESUMO

Assim como fez em relação à Lei nº 4.591/64, a Lei nº 13.786/2018 acrescentou um dispositivo à Lei nº 6.766/79 exigindo o quadro-resumo nos contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento.
Valem os mesmos comentários que fiz acima para o quadro-resumo da Lei nº 4.591/64.
Confira agora o art. 26-A que foi inserido:
Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;
VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;
IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;
X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.

§ 1º  Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

§ 2º  A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”


ART. 32-A: RESOLUÇÃO POR FATO IMPUTADO AO ADQUIRENTE

A Lei nº 13.786/2018 acrescenta o art. 32-A à Lei nº 6.766/79, disciplinando as consequências da resolução do contrato em caso de fato imputado ao adquirente:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Em quanto tempo deverá ocorrer essa devolução? Deverá ser imediata?
NÃO. O pagamento da restituição poderá ocorrer em até 12 parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 meses após a formalização da rescisão contratual.

§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.

As regras acima expostas não se aplicam para alienação fiduciária de bens imóveis
§ 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997.

Resolução por inadimplemento do adquirente
O caput do art. 34 da Lei nº 6.766/79 estabelece:
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

A Lei nº 13.786/2018 acrescenta o § 2º ao art. 34, com a seguinte redação:
Art. 34 (...)
§ 2º No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da constituição em mora, fica o loteador, na hipótese do caput deste artigo, obrigado a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.

A Lei nº 13.786/2018 altera também a redação do art. 35 da Lei nº 6.766/79. Compare:
Redação originária
Redação dada pela Lei nº 13.786/2018
Art. 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis.
Art. 35. Se ocorrer o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato, e tiver sido realizado o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, e somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, mediante apresentação do distrato assinado pelas partes e a comprovação do pagamento da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser restituído ao adquirente, na forma do art. 32-A desta Lei, ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição no registro de imóveis.
Não havia § 3º.
§ 3º A obrigação de comprovação prévia de pagamento da parcela única ou da primeira parcela como condição para efetivação de novo registro, prevista no caput deste artigo, poderá ser dispensada se as partes convencionarem de modo diverso e de forma expressa no documento de distrato por elas assinado.

Vigência
As modificações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 entraram em vigor na data de sua publicação (28/12/2018).

Márcio André Lopes Cavalcante
Professor. Juiz Federal.





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