O proprietário ofereceu voluntariamente sua pequena propriedade rural explorada pela família como garantia em alienação fiduciária. Mesmo assim, o bem pode ser consolidado em favor do credor fiduciário?

Imagine a seguinte situação hipotética:

João e Regina são casados e vivem em uma pequena propriedade rural no interior do Estado.

O imóvel possui área inferior a 4 módulos fiscais.

 

O módulo fiscal é um parâmetro, um critério, uma unidade de medida fixado pelo INCRA, em hectares, que varia de município para município. Ele foi criado pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e serve para classificar os imóveis rurais quanto ao tamanho (minifúndio, pequena propriedade, média propriedade e grande propriedade).

O valor do módulo fiscal leva em conta fatores como o tipo de exploração predominante no município, a renda obtida com essa exploração e o conceito de propriedade familiar. É fixado pelo INCRA.

Na prática, o tamanho do módulo fiscal varia bastante conforme a região do país. Por exemplo, em municípios do interior de São Paulo, um módulo fiscal pode equivaler a 10 hectares, enquanto em municípios da Amazônia pode chegar a 100 hectares.

 

Voltando ao caso concreto:

No local, o casal cultiva soja e milho para subsistência e comercialização em pequena escala.

Em 2022, João e Regina tomaram dinheiro empresado de uma cooperativa de crédito. O dinheiro seria utilizado para investir na produção de soja e milho.

Como garantia do empréstimo, o casal ofereceu o imóvel rural em alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/97. Ou seja, a propriedade resolúvel do imóvel foi transferida à cooperativa até que a dívida fosse integralmente quitada.

Ocorre que João e Regina não conseguiram pagar as parcelas do financiamento.

Diante da inadimplência, a cooperativa iniciou o procedimento de consolidação da propriedade em seu nome, conforme previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/97, com o objetivo de, em seguida, levar o imóvel a leilão público.

Preocupados em perderem o único bem que possuem, João e Regina ajuizaram ação declaratória de nulidade da cláusula de alienação fiduciária, alegando que o imóvel é uma pequena propriedade rural trabalhada pela família e que, portanto, é impenhorável, nos termos do art. 5º, inciso XXVI, da Constituição Federal, e do art. 833, inciso VIII, do CPC:

 

 

Nesse sentido:

 

Para que o imóvel rural seja impenhorável, é necessário que cumpra dois requisitos cumulativos:

1) seja enquadrado como pequena propriedade rural, nos termos definidos pela lei; e

2) seja trabalhado pela família.

 

A impenhorabilidade existe mesmo que a família seja proprietária de mais de um imóvel rural?

SIM. O conceito de pequena propriedade rural é aquele acima já definido: área igual ou inferior a 4 módulos fiscais. Assim, mesmo que o grupo familiar seja proprietário de mais de um imóvel, para fins de impenhorabilidade, é suficiente que a soma das áreas não ultrapasse o limite de extensão de 4 módulos fiscais.

O fato de serem dois imóveis de propriedade da família não descaracteriza a figura da impenhorabilidade, pois se tratam de terrenos contínuos, anexos um ao outro.

Nesse sentido, veja a tese fixada pelo STF:

 

Voltando ao caso concreto:

A cooperativa, em sua defesa, sustentou que penhora e alienação fiduciária são institutos distintos.

Segundo a cooperativa, a regra da impenhorabilidade protege o bem apenas contra penhora judicial, não podendo ser estendida à consolidação da propriedade fiduciária, que é um procedimento extrajudicial autorizado pela Lei nº 9.514/97.

Além disso, argumentou que o próprio casal ofereceu voluntariamente o imóvel em garantia, o que demonstraria a disponibilidade do bem.

O juiz julgou o pedido procedente, declarando a nulidade da cláusula de alienação fiduciária e reconhecendo a impenhorabilidade do imóvel.

A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça.

Inconformada, a cooperativa interpôs recurso especial ao STJ, insistindo na tese de que a proteção da impenhorabilidade não se aplica à alienação fiduciária e que a consolidação extrajudicial da propriedade não equivale à penhora.

 

O STJ deu provimento ao recurso da cooperativa?

NÃO.

A cooperativa não tem razão.

A impenhorabilidade da pequena propriedade rural impede a consolidação da propriedade em alienação fiduciária.

 

O fato de o devedor ter dado o bem em garantia representa uma renúncia à garantia da impenhorabilidade?

NÃO. A pequena propriedade rural é impenhorável por determinação da Constituição. Tal direito fundamental é indisponível, pouco importando que o bem tenha sido dado em hipoteca. Nesse sentido:

O STF, no julgamento do Tema 961, foi claro nesse ponto. O Ministro Fachin, relator, afirmou em seu voto:

 

Na mesma direção, o STJ firmou entendimento de que:

 

A proteção da impenhorabilidade da pequena propriedade rural, já reconhecida em relação à hipoteca, deve ser estendida à alienação fiduciária?

SIM. O STJ reconheceu que a alienação fiduciária constitui espécie moderna do instituto hipotecário, tendo-o substituído em quase todos os financiamentos imobiliários modernos, em razão de oferecer maiores garantias ao credor quanto aos efeitos de propriedade, posse e finalidade. Sendo a proteção constitucional da pequena propriedade rural irrenunciável, característica que obsta sua oferta voluntária em garantia hipotecária, impõe-se, por analogia, estender à alienação fiduciária os mesmos efeitos protetivos já reconhecidos em relação à hipoteca.

 

Em provas de concurso irão tentar fazer você confundir com o regime da impenhorabilidade do bem de família, que é diferente

O bem de família legal, protegido pela Lei nº 8.009/90, pode ser dado em alienação fiduciária. Isso porque a proteção legal não gera inalienabilidade do bem:

 

Contudo, a pequena propriedade rural tem tratamento diferente. Embora ambas as proteções derivem do princípio da dignidade da pessoa humana, elas possuem fundamentos distintos:

• o bem de família protege o direito à moradia;

• a impenhorabilidade da pequena propriedade rural protege o direito de acesso aos meios geradores de renda, ou seja, o imóvel de onde a família retira seu sustento pelo trabalho agrícola.

 

Como destacou o Min. Marco Aurélio Bellizze (REsp 1.591.298/RJ, Terceira Turma):

“O primeiro, destina-se a garantir o direito fundamental à moradia; o segundo, visa assegurar o direito, também fundamental, de acesso aos meios geradores de renda, no caso, o imóvel rural, de onde a família do trabalhador rural, por meio do labor agrícola, obtém seu sustento.”

 

Por essa razão, enquanto o bem de família admite disposição voluntária em alienação fiduciária, a pequena propriedade rural, por envolver direito fundamental indisponível e norma de ordem pública, não admite.

 

Bem de família (Lei nº 8.009/90)	Pequena propriedade rural (art. 5º, XXVI, da CF)
Protege o direito à moradia.	Protege o direito de acesso aos meios geradores de renda (o imóvel de onde a família retira seu sustento pelo trabalho agrícola).
Pode ser dado em alienação fiduciária. A proteção legal não gera inalienabilidade do bem.	Não pode ser dado em alienação fiduciária. Trata-se de direito fundamental indisponível e norma de ordem pública, inafastável pela vontade das partes.

 

O art. 5º da CF/88 fala em “penhora” (“XXVI - a pequena propriedade rural... não será objeto de penhora”). A alienação fiduciária é diferente da penhora...

Esse foi justamente o argumento da cooperativa: a penhora é ato judicial de constrição, enquanto a consolidação da propriedade na alienação fiduciária é procedimento extrajudicial. Seriam institutos distintos e, portanto, a impenhorabilidade não alcançaria a alienação fiduciária.

De fato, há diferenças entre os dois institutos.

A penhora é ato processual de constrição judicial sobre o bem do devedor, prevista no art. 831 do CPC, que visa assegurar o resultado útil de uma execução.

Já a consolidação da propriedade na alienação fiduciária está prevista no art. 26 da Lei nº 9.514/97 e ocorre por via extrajudicial quando o devedor fica inadimplente.

Porém, apesar dessas diferenças formais, ambos os institutos convergem para o mesmo resultado prático: a perda do bem pelo devedor para satisfação de um crédito. Na verdade, a consolidação é medida ainda mais gravosa do que a penhora, pois antecipa ao credor fiduciário o poder de coerção patrimonial que, na penhora, depende integralmente de atuação judicial.

A doutrina reconhece que a alienação fiduciária é uma espécie moderna do instituto hipotecário, que vem substituindo a hipoteca nos financiamentos imobiliários por ser mais vantajosa ao credor. Nas palavras de Sílvio de Salvo Venosa:

"Trata-se, sem dúvida, de garantia fadada ao desuso, como se tem observado, tendo em vista o surgimento de outras modalidades mais práticas e eficazes de garantia de obrigações imobiliárias, como a alienação fiduciária em garantia de imóveis." (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Reais. 25. ed. São Paulo: Atlas, 2025, p. 497).

 

Se a jurisprudência já reconhece que a impenhorabilidade da pequena propriedade rural prevalece mesmo quando o bem é dado em hipoteca, com mais razão essa proteção deve se estender à alienação fiduciária, que é uma evolução daquele instituto e produz efeitos ainda mais gravosos ao devedor.

 

O ordenamento jurídico distingue atos judiciais de extrajudiciais para fins de impenhorabilidade?

NÃO. O ordenamento jurídico brasileiro não faz distinção entre atos judiciais e extrajudiciais quando o resultado é a expropriação de bem protegido pela impenhorabilidade. Assim, a proteção conferida à pequena propriedade rural é oponível tanto à penhora judicial quanto à consolidação extrajudicial da propriedade, nos termos do art. 833, inciso VIII, do CPC, e do art. 5º, inciso XXVI, da CF.

 

Voltando ao caso concreto

No caso de João e Regina, restou comprovado que o imóvel:

a) possui área inferior a 4 módulos fiscais, enquadrando-se no conceito de pequena propriedade rural; e

b) é explorado pela família para fins de subsistência e trabalho.

 

Assim, embora o imóvel tenha sido dado em garantia fiduciária, o contrato particular não prevalece sobre a norma constitucional de proteção à propriedade. A cláusula de alienação fiduciária é nula, e os atos de consolidação da propriedade pelo credor fiduciário não podem prosseguir.

 

Em suma: