A usucapião ordinária exige que o possuidor tenha um justo título. Um recibo de compra e venda pode ser considerado justo título?

Imagine a seguinte situação hipotética:

Regina comprou uma casa de uma conhecida, pagando R$ 16.000,00 à vista.

Como a negociação foi feita de maneira informal, sem a intermediação de um corretor ou a lavratura de escritura pública, a vendedora apenas forneceu a Regina um recibo de compra e venda, atestando o recebimento do valor e a transferência da posse do bem.

Desde então, Regina passou a residir no imóvel com sua família, realizando melhorias, pagando as contas e exercendo a posse de forma mansa, pacífica e ininterrupta, com verdadeiro ânimo de dona.

Passados mais de 10 anos depois da compra, Regina ajuizou ação de usucapião ordinária, com fundamento no art. 1.242 do Código Civil, apresentando o recibo de compra e venda como justo título e alegando possuir boa-fé:

Não houve contestação.

Ainda assim, o juiz julgou o pedido improcedente, entendendo que o mero recibo de compra e venda não se enquadra no conceito de justo título.

Para o magistrado, o justo título exigiria, no mínimo, um contrato de promessa de compra e venda celebrado com o titular do domínio ou com quem fosse titular de promessa registrada.

Regina apelou, mas o Tribunal de Justiça manteve a sentença, reafirmando que o recibo, por si só, não configura justo título para fins de usucapião ordinária.

Inconformada, Regina interpôs recurso especial sustentando que o conceito de justo título deve ser interpretado de forma ampla, especialmente quando não há registro do imóvel em nome de terceiros, de modo a abranger o recibo de compra e venda, que materializa a intenção inequívoca de transmissão da propriedade.

O recurso de Regina foi provido pelo STJ? O recibo de compra e venda pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária?

SIM. O recibo de compra e venda do imóvel pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária (art. 1.242 do CC).

Natureza da ação de usucapião

A ação de usucapião tem natureza declaratória. Isso significa que ela não cria o direito de propriedade. Ela apenas reconhece um direito que o possuidor já adquiriu no mundo dos fatos, quando completou todos os requisitos legais.

Requisitos da usucapião ordinária

O Código Civil prevê diversas modalidades de usucapião de bens imóveis. Uma delas é a chamada usucapião ordinária, disciplinada no art. 1.242.

Para o reconhecimento da usucapião ordinária pelo prazo de dez anos (caput), exige-se o preenchimento de três requisitos cumulativos:

i) o exercício de posse mansa e pacífica de forma contínua e incontestada;

ii) a existência de justo título; e

iii) a boa-fé do possuidor.

O prazo pode ser reduzido para cinco anos se, cumulativamente, estiverem presentes os requisitos adicionais do parágrafo único: aquisição onerosa com base em registro posteriormente cancelado e estabelecimento de moradia ou realização de investimentos de interesse social e econômico.

O que se entende por “justo título”?

Por justo título, entende-se o instrumento que, em tese, seria formalmente apto a transferir a propriedade, mas que, por apresentar algum defeito (de natureza formal ou substancial), não produz esse efeito jurídico.

Em palavras mais simples: justo título é o documento que faz o possuidor acreditar, legitimamente, que se tornou proprietário do bem. Ele tem a aparência de um título válido e capaz de transferir a propriedade, embora contenha algum vício que o impeça de efetivamente fazê-lo.

É justamente essa imperfeição que torna necessária a usucapião ordinária. Se o título fosse perfeito e plenamente eficaz, a pessoa já seria proprietária por força dele. Não precisaria da usucapião para nada. A usucapião ordinária existe justamente para proteger quem tem um título imperfeito, mas agiu de boa-fé e exerceu a posse por tempo prolongado.

Se exigíssemos que o justo título fosse um documento formalmente perfeito para a transmissão da propriedade, a usucapião ordinária se tornaria um instituto inútil. Serviria para adquirir algo que a pessoa já teria adquirido por outro caminho.

Nessa linha, o STJ já decidiu que que justo título, para efeito de usucapião ordinária, deve ser compreendido como o ato ou fato jurídico que, em tese, pode transmitir a propriedade, mas que, por faltar-lhe algum requisito formal ou intrínseco, não produz tal efeito (REsp 652.449/SP, 3ª Turma, DJe 23/3/2010).

A necessidade de interpretação extensiva

No julgamento do REsp 2.215.421/SE, o STJ avançou para deixar claro que o conceito de justo título deve ser objeto de interpretação extensiva, de modo a abranger documentos que, embora desprovidos de regularidade formal plena, permitam concluir que houve a intenção de transferência da propriedade.

Essa interpretação ampliativa está em consonância com a própria finalidade do instituto da usucapião ordinária, que funciona como instrumento de concretização da função social da propriedade e do direito fundamental social à moradia (art. 6º da CF/88).

Adotar uma postura restritiva, exigindo, por exemplo, que o justo título fosse necessariamente um contrato de promessa de compra e venda registrado ou celebrado com o titular do domínio, criaria um obstáculo formal excessivo que impediria a regularização da situação do imóvel por possuidores que, na prática, já preencheram todos os requisitos materiais da usucapião.

E o recibo de compra e venda? Serve como justo título?

SIM. O STJ entendeu que o recibo de compra e venda é suficiente para configurar justo título.

É verdade que o recibo, sozinho, não é o instrumento formal exigido por lei para transferir a propriedade de um imóvel. Para isso, em regra, seria necessária escritura pública e registro no cartório (arts. 108 e 1.245 do CC).

Porém, o recibo cumpre a função essencial do justo título: ele demonstra que houve uma aquisição onerosa e materializa a intenção inequívoca de transmitir a propriedade. É um documento capaz de fazer o possuidor acreditar, de forma legítima, que se tornou dono do bem e isso é exatamente o que define o justo título.

Voltando ao caso concreto:

No caso de Regina, ela adquiriu o imóvel onerosamente e exerceu posse mansa e pacífica por mais de dez anos, com ânimo de dona. O único documento que possuía era o recibo de compra e venda. As instâncias ordinárias negaram a usucapião ordinária por entenderem que esse recibo não configurava justo título.

O STJ reformou o acórdão, reconhecendo que o recibo de compra e venda basta para o preenchimento do requisito do justo título e declarando a prescrição aquisitiva em favor de Regina, ressalvada a possibilidade de eventuais direitos de terceiros sobre o imóvel serem resguardados por meio de ação própria.

Em suma: