Regina comprou um imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida e descobriu graves vícios na obra após receber as chaves. Ela pode processar a construtora e a CEF ao mesmo tempo? Qual é o prazo para ingressar com a ação?

Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV)

O “Minha Casa, Minha Vida” é um programa habitacional que tem por objetivo criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias de baixa renda (art. 1º da Lei nº 11.977/2009).

Por meio do referido programa, a União concede subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação de financiamento habitacional.

 

Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)

O Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) é um fundo, regulamentado pela Lei nº 10.188/2001, que se destina a financiar programas habitacionais de interesse social, especialmente no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Seus recursos são oriundos principalmente do Orçamento Geral da União, de operações de empréstimo junto ao FGTS e de descontos aplicados aos beneficiários na aquisição de imóveis, sendo administrado pela Caixa Econômica Federal, que responde por manter seu equilíbrio econômico-financeiro.

O FAR atende prioritariamente famílias de baixa renda, viabilizando a construção de unidades habitacionais que são vendidas ou arrendadas com subsídios governamentais de até 90% do valor do imóvel e prestações compatíveis com a capacidade financeira dos beneficiários.

 

Imagine agora a seguinte situação hipotética:

Regina, moradora de baixa renda, adquiriu um apartamento por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).

O imóvel foi vendido pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

A Caixa Econômica Federal (CEF) atuou como:

• representante do fundo (FAR); e

• agente executor do programa habitacional (Minha Casa, Minha Vida).

 

A obra foi executada pela Construtora Alfa (uma empresa privada).

Em agosto de 2015, Regina recebeu as chaves e se mudou para o apartamento.

Ocorre que, pouco tempo depois, surgiram graves problemas: o revestimento cerâmico do apartamento apresentou rachaduras e passou a se desprender das paredes e do piso.

Um engenheiro examinou o local e confirmou que o assentamento havia sido feito de forma inadequada, em desconformidade com as normas técnicas da ABNT.

Além disso, havia vazamentos no teto do banheiro e infiltrações em diversas áreas do imóvel.

 

Ação de indenização

Em agosto de 2020, cinco anos após a entrega das chaves, Regina ajuizou ação de indenização contra a CEF e a Construtora Alfa, pedindo o ressarcimento pelos danos materiais (custo dos reparos) e indenização por danos morais, com base no Código de Defesa do Consumidor.

 

Onde essa ação foi proposta?

Na Justiça Federal considerando que a Caixa Econômica Federal é uma empresa pública federal. Logo, atrai a competência da Justiça Federal com base no art. 109, I, da CF/88:

 

O Juiz Federal julgou os pedidos procedentes, condenando as rés solidariamente ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos materiais e R$ 10.000,00 por danos morais.

O Tribunal Regional Federal da 2ª Região manteve a sentença.

A construtora interpôs recurso especial sustentando, em síntese:

1) falta de interesse de agir de Regina, por não ter acionado previamente o programa extrajudicial “De Olho na Qualidade”;

2) a sua ilegitimidade passiva, considerando que ela não teve relação contratual direta com a compradora;

3) a extinção do processo pela decadência de 90 dias (CDC) ou de 180 dias (CC), ou pela prescrição quinquenal do CDC; e

4) inexistência de dano moral indenizável em caso de mero inadimplemento contratual.

 

O STJ concordou com algum dos argumentos da Construtora Alfa?

NÃO.

Vejamos cada um dos argumentos porque são muito interessantes e podem ser cobrados na prova, além de serem úteis na prática forense.

 

1) O que é esse programa “De Olho na Qualidade”? É necessário acionar previamente esse programa extrajudicial como condição para ajuizar a ação?

NÃO.

O “De Olho na Qualidade” é um programa da Caixa Econômica Federal voltado para os beneficiários do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).

O programa foi criado para servir como um canal de comunicação entre os clientes do PMCMV, a Caixa Econômica Federal e as construtoras responsáveis pelas obras. Seu foco é atuar nas ocorrências de vícios construtivos identificados após a entrega das chaves, durante o período de vigência da garantia dos imóveis.

Funciona assim: o morador que identificar algum defeito construtivo registra a reclamação pelos canais institucionais da Caixa, e o programa atua como mediador entre o cliente e a construtora para resolução do problema.

Trata-se de um programa interessante para autocomposição e desjudicialização. No entanto, não é condição para o ajuizamento da ação. Não se exige o esgotamento da via administrativa como condição para o ajuizamento de ação judicial. Não há imposição legal ou contratual de comunicação formal prévia dos defeitos à CEF ou à construtora antes do ajuizamento da ação.

Esse argumento da construtora viola o princípio do acesso à Justiça previsto no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal, segundo o qual “a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”.

 

2) A construtora tem legitimidade para figurar no polo passivo, mesmo sem ter relação contratual direta com a compradora?

SIM. No modelo do PMCMV vinculado ao FAR, o imóvel é vendido pelo próprio Fundo, com a CEF atuando como sua representante. A construtora executa a obra, mas o contrato de compra e venda é celebrado formalmente com o FAR, não diretamente com o adquirente. Por isso, a Construtora Alfa alegou que seria parte ilegítima na ação.

Esse argumento não foi acolhido.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, em empreendimentos habitacionais destinados à população de baixa renda, a construtora e a CEF respondem solidariamente pelos vícios da obra.

A CEF, nesse contexto, não atua como mera agente financeira, mas como agente executora de política pública habitacional federal. Essa condição especial justifica sua responsabilização e, por consequência, também a da construtora que executou as obras pelos defeitos verificados no empreendimento.

 

3) Qual é o prazo aplicável para a pretensão indenizatória por vícios construtivos: decadência ou prescrição?

A construtora sustentou que o prazo para a adquirente reclamar já teria passado.

A construtora argumentou que o caso se enquadraria em um dos seguintes prazos:

 

a) decadência de 90 dias do art. 26, II, do CDC:

 

b) decadência de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do Código Civil:

 

c) prescrição de 5 anos do art. 27 do CDC:

 

O STJ também não concordou com esse argumento.

A pretensão indenizatória por vícios construtivos tem natureza condenatória e, portanto, sujeita-se a prazo prescricional (e não decadencial).

 

• Decadência é a perda do direito potestativo pelo não exercício no prazo legal. Incide sobre direitos que se exercem por simples manifestação de vontade, como o direito de reclamar o vício (pedir o conserto, o abatimento do preço ou a troca do produto).

• Prescrição é a perda da pretensão de exigir judicialmente uma prestação. Incide sobre o direito de pedir indenização em dinheiro pelos danos sofridos, o que pressupõe o inadimplemento de uma obrigação e a necessidade de uma condenação judicial.

 

Quando o consumidor ou o dono da obra não apenas reclama o vício, mas pede reparação pelos danos causados (materiais e morais), está exercendo uma pretensão condenatória. Não se trata de simplesmente “reclamar o produto” dentro do prazo de garantia, mas de pedir ao juiz que condene o responsável a pagar uma indenização. Por isso, os prazos decadenciais (art. 26 do CDC e art. 618, parágrafo único, do CC) não se aplicam no caso concreto.

O art. 618, parágrafo único, do CC, que prevê o prazo de 180 dias para o “dono da obra” reclamar dos vícios após o seu surgimento, refere-se exclusivamente ao prazo mínimo irredutível de garantia da solidez da obra (não ao prazo para propor ação indenizatória). Nesse sentido:

 

Por que não se aplica o art. 27 do CDC?

O prazo quinquenal do art. 27 do CDC aplica-se à pretensão de reparação de danos causados por fato do produto ou do serviço (acidentes de consumo), não a vícios construtivos que configuram inadimplemento contratual.

 

Qual é prazo se aplicaria, então, para o caso concreto?

O prazo prescricional geral de 10 anos, previsto no art. 205 do Código Civil:

 

Como as chaves foram entregues em 14 de agosto de 2015 e a ação foi ajuizada em 17 de agosto de 2020, transcorreram apenas cinco anos, dentro do prazo decenal. A prescrição, portanto, não se consumou.

 

4) Os vícios construtivos configuram dano moral indenizável?

SIM, desde que os defeitos ultrapassem o mero dissabor e afetem de forma significativa a dignidade e o bem-estar do morador.

O simples inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral. O descumprimento de uma obrigação provoca, em regra, aborrecimentos e contratempos que fazem parte do cotidiano e não são passíveis de indenização na esfera extrapatrimonial.

No entanto, quando os vícios atingem um patamar de gravidade capaz de comprometer as condições de habitabilidade do imóvel, afetando a tranquilidade, a segurança e a dignidade do morador, configura-se dano moral indenizável. É o que se chama de situação excepcional que extrapola o mero aborrecimento.

No caso de Regina, o laudo pericial confirmou que todo o revestimento cerâmico do imóvel estava condenado (pisos e paredes da sala, quartos, cozinha, área de serviço e banheiro). Havia ainda infiltrações e vazamentos no teto do banheiro. Os problemas não decorriam de mau uso ou falta de manutenção, mas de falhas no assentamento das cerâmicas durante a construção.

A autora adquiriu o imóvel supostamente novo, com muito esforço, por meio de um programa habitacional destinado à população de baixa renda. Teve, contudo, que viver nessas condições. Isso causa uma angústia e insegurança e interfere no bem-estar psicológico, sendo algo que vai além de um simples contratempo.

 

Em suma: