É possível que se penhore vaga de garagem em condomínio? Neste caso, se a vaga for à leilão, ela poderá ser arrematada por alguém que não seja condômino?

Imagine a seguinte situação hipotética:

João estava sendo executado.

Como ele não pagou a dívida, o juiz determinou a penhora de seus bens.

Os únicos bens que se encontrou em nome de João foi: um apartamento onde mora com a esposa (e que se constitui em bem de família) e uma vaga de garagem localizada no condomínio onde ele mora (Condomínio Jardim Feliz).

Explicando melhor: a garagem, neste caso, possui uma matrícula própria desvinculada do apartamento de João. Assim, no registro de imóveis existem duas matrículas de bens imóveis em nome de João: uma para o apartamento e outra para a vaga de garagem.

Neste caso, é possível a penhora da vaga de garagem ou ela também estará protegida pela lei do bem de família?

Será possível a penhora da vaga de garagem porque, neste caso, ela tem matrícula própria. Nesse sentido:

Diante disso, a vaga de garagem foi penhorada e o juiz determinou a sua alienação em hasta pública, sem fazer qualquer limitação quanto a possíveis adquirentes.

O Condomínio soube disso e peticionou nos autos dizendo que a vaga de garagem não poderia ser arrematada (“comprada no leilão”) por terceiros estranhos ao condomínio.

O Condomínio disse que a convenção não autoriza que terceiros sejam proprietários das vagas do condomínio.

Logo, pediu ao juiz que expedisse novo edital dizendo que somente os condôminos poderiam participar do leilão da vaga da garagem.

O Condomínio fundamentou seu pedido na parte final do art. 1.331, § 1º do Código Civil:

O juiz não acolheu o pedido argumentando que essa vedação contida na parte final do art. 1.331, § 1º do CC não se aplicaria em caso de alienação judicial. A proibição somente valeria para alienações voluntárias (negócios jurídicos).

O STJ concordou com a argumentação do magistrado?

NÃO.

De acordo com o art. 2º da Lei nº 4.591/64 (Lei dos Condomínios em Edificações), as vagas de garagem devem ser tratadas “como objeto de propriedade exclusiva”, vinculadas “à unidade habitacional a que corresponder”, podendo ser transferidas “a outro condômino”, sendo, contudo, “vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio”.

Além disso, o § 1º do art. 1.331, do Código Civil, afirma expressamente que “os abrigos para veículos” (vagas de garagem) “não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.

O objetivo da lei foi o de dar maior segurança aos condomínios. Diante disso, entende-se que a vedação de alienação dos abrigos para veículos a pessoas estranhas ao condomínio, estipulada no art. 1.331, § 1º, do Código Civil, deve prevalecer também nas alienações judiciais. Logo, em tais casos, a hasta pública deverá ocorrer no universo limitado dos demais condôminos.

Em suma: